スポンサーとの利益相反は注意しなければならないJリートのリスク

Jリートの王様

利害関係の一致

リート運用の結果を大きく左右するのが、スポンサーの存在です。

Jリートは不動産マーケットから直接物件を買うよりも、スポンサーのパイプラインを活用して、スポンサーが保有している優良物件を買ってポートフォリオに組み込むケースが多いです。

そうした理由から、大手不動産会社がスポンサーがになっているリートは有利と説明しました。

参照:大手不動産会社がスポンサーになっているリートには投資すべき?

また、上記の記事では投資会社がスポンサーになっているリートは慎重に分析することの大切さについても解説しています。

このように、リートにとってスポンサーという存在は強い味方になる一方で、投資家の敵にもなります。特に、スポンサーとの利益相反は注意しなければならないJリートのリスクです。

Jリートの利益相反で注意したいこと

では、Jリートの利益相反について具体的にどのような部分に注意すべきなのかまとめます。

良い物件を取得できているか

優良物件

本来、スポンサー企業とリートはそれぞれ、独立した判断を持っている必要があります。しかし、実際にリートを動かしている資産運用会社がスポンサー企業なので、なかなかそういうわけにもいきません。

改めて、双方の目的をまとめます。

スポンサーが目指すこと
自社が保有している不動産資産をリートに売却することで現金化し、その現金を新規不動産の開発資金などにあてることで、有利子負債を圧縮しながら事業を拡大する。(バランスシートのスリム化)

当然、不要なものを処分したいし、売却する不動産は高く売りたい。

Jリート(またはJリートに投資する投資家)が目指すこと
優良物件を取得して投資家に対する分配金利回りを上げること。当然、良い物件を安く買いたい。

このように、お互いの利益が相反関係にあるので「リートがスポンサー企業から良くない物件を不当に売りつけられることはないか?」を監視する必要があるのです。

リートが不当な物件を買っていないかどうかを見分ける簡単な方法として、外部から不動産を取得しているかどうか?というものがあげられます。

通常は、スポンサー企業が保有物件を売却する際、リートが持つ優先交渉権により一番最初に購入するかどうかを検討できます。これが、スポンサー企業によるパイプラインです。

そして検討した結果、リートが「買わない」となった場合は、スポンサー企業は他の売り手を探すことになります。買うかどうかの選択権は常にリート側にあり、リートは独立して購入可否を検討できるのが普通です。

そしてもちろん、リートは外部の不動産マーケットから物件を取得するという選択もできます。

このように考えると、スポンサー企業とのパイプラインを生かして、スポンサーから購入する物件は増えるものの、たまには外部からも優良物件を買っているという姿が普通だとわかります。

テナントから運用までがすべてグループ会社のリート

竹やぶ

もう一つは、テナントから運用まですべてグループ会社が行っているリートです。

例えば、イオンリート投資法人(3292)は、スポンサー企業、リート、保有物件のテナント、すべてがイオングループです。テナントまでがイオンとなると、リートとしては強気で「賃料値上げ」を言い難いなど、利益相反が起こりやすいです。

しかし、私の個人的な意見としては、こうした利益相反が起こりやすいリートほど、逆にしっかりしていると思います。

イオンリート投資法人の場合は、

  • 借主であるイオンが投資口を保有する
  • イオングループと物件を共同保有する

などにより「利害関係を一致」させることで利益相反が起こりにくいよう取り組んでいます。

参照:全部イオングループで、利益相反への対策は大丈夫?

同じく、 星野リゾート・リート投資法人(3287)も、上場当初は利益相反が懸念されていました。イオンリートと同様に、スポンサー企業、リート、保有物件のテナント、すべてが星野リゾートだからです。

しかし、この件については星野リゾート代表の星野佳路氏がインタビューで答えています。

――REIT運用もテナントもすべてグループ会社というのは新機軸です。ただ、市場では利益相反を懸念する声もあります。

これまでいろいろなREITをみてきて、利益相反だとか独立性について語られる割には、エグジットが目的のREIT組成も多い気がしています。REITに物件を組み入れた段階でスポンサー側が利益を上げて、それで終わりなんじゃないですかと。あれが利益相反でなくて、我々が利益相反だと言われるのは疑問です。私たちの場合は、REITに組み入れてもらえる案件をつくり、組み入れてもらってからがスタートです。組み入れたけれどいまひとつの競争力だったとか、よくない案件だったとか、利回りが低かったとなると、次がないわけです。

参照:【インタビュー】星野リゾートのREIT戦略(1)所有・運営の分離で相乗効果狙う

実際、星野リゾート・リート投資法人は上場後、「ANAクラウンプラザホテル」などの外部の不動産マーケットからの物件も、積極的にポートフォリオに組み入れており、株価も大きく上昇しています。

スポンサー企業の出資比率をチェックしよう

分析

リートが「スポンサー企業のゴミ箱」にされていないかどうかをチェックする方法は、「どれだけスポンサーとリートの利害関係を一致させているか」でもチェックできます。

もう一つの簡単なチェック方法として、スポンサー企業がリートにどれくらい出資しているか?を見ておいて損はありません。

リートの中には、スポンサー企業が大株主(大口投資主)となっている銘柄もあります。(リートの公式サイトなどで大口の投資主一覧を見る事ができます)

スポンサー企業が出資しているということは、私たち投資家と「利害関係が一致している」ということです。リートに投資した投資家が損をするということは、出資しているスポンサー企業も損をするということですから、変な物件は売りつけられません。

スポンサー企業の出資比率は5%~20%程度が多いのですが、中にはスポンサー企業の出資比率が0%というところもあります。こうした銘柄には、慎重に投資判断を下すことが求められます。