リート投資で毎月分配金を得る3つの方法

Jリートの王様

毎月分配

不動産賃貸収益を投資家に配分する「リート(REIT)」は、安定的な分配金が魅力です。

債券などと比較してリスクは高いものの、分配金利回りが高いためポートフォリオに組み入れる個人投資家、そして銀行などを含む機関投資家が増えています。

Jリートは年2回決算を行うため、株式投資の配当金と同じく、分配金は年間2回支払われることがほとんどです。(ジャパン・ホテル・リート投資法人のように年1回決算のJリートもあります)

より安定した収入を得るために「毎月分配」を望む投資家の方も多いと思います。それでは、Jリート投資で毎月分配金を得るにはどうすればよいのでしょうか。

Jリートで毎月分配を受けるには

Jリートで毎月分配を受けるには3つの方法があります。

投資信託(ファンド・オブ・ファンズ)を活用する

ファンドマネージャー

最も少ない投資資金で、リートによる毎月分配を得るには投資信託(ファンド・オブ・ファンズ)を利用するのがおすすめです。

Jリートの個別銘柄は「不動産投資信託」と呼ばれており、厳密には投資信託の一種です。多数の投資家からお金を集めてファンドを組成し、ファンドを通じて不動産物件を購入・運用するからです。

そして、Jリート投資に特化した投資信託を「ファンド・オブ・ファンズ」と呼びます。簡単に言うと、投資信託(ファンド)が投資信託(ファンド)を買うので、このように呼ばれています。

代表的な毎月分配型のJリート投信は以下のとおりです。(純資産額が大きいファンドをピックアップしました)

ファンド名 運用会社 購入時手数料 コスト等
J-REIT・リサーチ・オープン(毎月決算型) 三井住友トラストアセットマネジメント 3.24% 1.08%
ニッセイ J-REITファンド(毎月決算型) ニッセイアセットマネジメント 2.16% 1.09%
しんきん Jリートオープン(毎月決算型) しんきんアセットマネジメント投信 2.16% 1.03%
新光 J-REITオープン(毎月決算型) 新光投信 2.16% 0.70%
りそなJリート・アクティブ・オープン(毎月決算型) 新光投信 2.16% 1.08%

東証REIT指数に連動したインデックス型と、積極的な値上がりを狙うアクティブ型があるので、じっくりと比較することをおすすめします。

リートETFを3銘柄購入する

ETF

投資信託は積立などができるため、毎月コツコツと運用額を増やしたい方におすすめです。

一方で、ETF(上場投資信託)は自分で市場買付を行う必要がありますが、投資信託よりも低コストで運用できるのがメリットです。現在、JリートETFは6銘柄が上場しており、それぞれ分配金の支払月に違いがあります。

分配金基準日が「1月・4月・7月・10月」、「2月・5月・8月・11月」、「3月・6月・9月・12月」の3つのJリートETFを購入しておくことで、安定的に毎月分配金が得られます

分配金基準日が「1月・4月・7月・10月」

NZAM 上場投信 東証REIT指数(1595)
運用会社:農林中金全共連アセットマネジメント
信託報酬:0.248%

分配金基準日が「2月・5月・8月・11月」

NEXT FUNDS 東証REIT指数連動型上場投信(1343)
運用会社:野村アセットマネジメント
信託報酬:0.32%

iシェアーズ JリートETF(1476)
運用会社:ブラックロック・ジャパン
信託報酬:0.16%

分配金基準日が「3月・6月・9月・12月」

MAXIS Jリート上場投信(1597)
運用会社:三菱UFJ投信
信託報酬:0.25%

SMAM 東証REIT指数上場投信(1398)
運用会社:三井住友アセットマネジメント
信託報酬:0.22%

その他、日興アセットマネジメントが運用する年6回分配(奇数月)の上場インデックスファンドJリート隔月分配(1345)があります。

個別銘柄を組み合わせる

オフィスビル

最後に、必要購入額は最も高額となりますが、低コストで運用できるのが、Jリートの個別銘柄を組み合わせて、自力でポートフォリオを組む方法です。

個別のJリートを機動的に売却できるので組み換えも自由ですし、資金に余裕がある場合はチャレンジしてみても良いと思います。

決算月が「1月・7月」

  • 東急リアル・エステート投資法人(8957)
  • 日本ロジスティクスファンド投資法人(8967)
  • 森ヒルズリート投資法人(3234)
  • アドバンス・レジデンス投資法人(3269)
  • ケネディクス・レジデンシャル投資法人(3278)
  • コンフォリア・レジデンシャル投資法人(3282)
  • イオンリート投資法人(3292)
  • ヘルスケア&メディカル投資法人(3455)
  • サムティ・レジデンシャル投資法人(3459)
  • いちごホテルリート投資法人(3463)

決算月が「2月・8月」

  • 日本リテールファンド投資法人 (8953)
  • オリックス不動産投資法人(8954)
  • 福岡リート投資法人(8968)
  • 大和ハウス・レジデンシャル投資法人(8984)
  • 日本アコモデーションファンド投資法人(3226)
  • 大和ハウスリート投資法人(3263)
  • GLP投資法人(3281)
  • SIA不動産投資法人(3290)
  • ヒューリックリート投資法人(3295)
  • ジャパン・シニアリビング投資法人(3460)
  • 野村不動産マスターファンド投資法人(3462)
  • ラサールロジポート投資法人(3466)

決算月が「3月・9月」

  • ジャパンリアルエステイト投資法人(8952)
  • グローバル・ワン不動産投資法人(8958)
  • 森トラスト総合リート投資法人(8961)
  • 積水ハウス・SI レジデンシャル投資法人(8973)
  • 日本賃貸住宅投資法人(8986)
  • ケネディクス商業リート投資法人(3453)

決算月が「4月・10月」

  • プレミア投資法人(8956)
  • ケネディクス・オフィス投資法人(8972)
  • いちごオフィスリート投資法人(8975)
  • トップリート投資法人(8982)
  • スターツプロシード投資法人(8979)
  • 星野リゾート・リート投資法人(3287)
  • インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人(3298)
  • 日本ヘルスケア投資法人(3308)
  • トーセイ・リート投資法人(3451)
  • 積水ハウス・リート投資法人(3309)

決算月が「5月・11月」

  • ユナイテッド・アーバン投資法人(8960)
  • 平和不動産リート投資法人(8966)
  • 大和証券オフィス投資法人(8976)
  • 阪急リート投資法人(8977)
  • アクティビア・プロパティーズ投資法人(3279)
  • 日本プロロジスリート投資法人(3283)

決算月が「6月・12月」

  • 日本ビルファンド投資法人(8951)
  • 日本プライムリアルティ投資法人(8955)
  • フロンティア不動産投資法人(8964)
  • ジャパンエクセレント投資法人(8987)
  • インヴィンシブル投資法人(8963)
  • MCUBS MidCity投資法人(3227)
  • 産業ファンド投資法人(3249)
  • 日本リート投資法人(3296)

ジャパン・ホテル・リート投資法人(8985)は年1回の12月決算です。

ソーシャルレンディング投資で毎月分配金を獲得

ソーシャルレンディングの仕組み

不動産から毎月分配型の収入を得たい場合、REIT(リート)への投資の他にソーシャルレンディング(クラウドファンディング)を活用する方法もあります。

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングには大きく2つの種類があり、どちらに投資をしても原則として毎月分配金が得られます

ソーシャルレンディング

「融資」の立場で資金を出すため、賃料収入というよりも不動産業者に貸したお金に対する利息収入が分配金の源泉となります。

返済期限と利回り(金利)があらかじめ固定されているので、投資リターンの見通しが立てやすいのがメリットです。

また、ソーシャルレンディングの不動産投資案件はそのほとんどが「不動産担保」付きですので、もし不動産業者が資金を返済できなくなった場合は、担保物件を売却して資金を回収することができます。

この分野で知名度が高いのは、「SBIソーシャルレンディング」や「maneo(マネオ)」です。

不動産クラウドファンディング

「出資」の立場で資金を出すため、価格変動のない私募ファンドに投資するイメージです。

賃料収入によって利回りは変化し、また投資期限も売却状況によって変わってくるため、不確実性の多い投資となります。

この分野で先行しているのは「オーナーズブック」や「クラウドリアルティ」です。

いずれの投資もリスクはありますが、Jリートのような価格変動がないという利点があります。

上場企業であり不動産投資大手の「ケネディクス」も、野村総合研究所とタッグを組んで「ビットリアルティ」という不動産クラウドファンディングへの進出を計画しています。

これはいわば、Jリートを上場不動産投資信託とするならば、不動産クラウドファンディングは「未上場不動産投資信託」のようなものとなります。

これまで、未上場の私募リートには投資額1億円以上の機関投資家しか参加できませんでしたが、不動産クラウドファンディングやソーシャルレンディングによって、小口の投資家でも価格変動のない未上場の不動産に投資できるようになりました。

私募リートと不動産クラウドファンディングのもう一つの大きな違いは、リートが複数の不動産物件を束ねているのに対して、不動産クラウドファンディングは「1物件1投資」で組成される点です。

また、2017年に上場企業となったロードスターキャピタルも、不動産に特化したソーシャルレンディング・クラウドファンディングとなる「オーナーズブック」を手がけており、すでに多くの個人投資家がオーナーズブックを通じて分配金を得ています。(ただしオーナーズブックは四半期配当です)

ソーシャルレンディングについては「ソーシャルレンディングの教科書」というカテゴリで詳しく紹介しています。

不動産から分配金を得る方法はたくさんある

Jリートで毎月分配を受ける方法として最も手軽なのは、Jリート投信(ファンド・オブ・ファンズ)を購入することです。信託報酬は少しかかってしまいますが、バランスの取れた運用を行ってくれるので、初心者の方にもおすすめです。

ただ、現実的な方法でコスト等を抑えるなら3つのJリートETFを買うのが、管理人としては一番しっくりくるかなと思いました。

個別株を買うのは、必要な資金や組み換えなどから考えても、毎月分配を狙うという意味ではあまり適しているとは言えないように思います。

次の記事は、「J-REITのETF全銘柄を徹底比較、毎月分配金を受け取るポートフォリオの構築も」です。