未上場の私募リートの利回りと投資口価格

Jリートの王様

私募リート

国内リートには、東証REIT市場に上場している「Jリート(上場リート)」と未上場の「私募リート(非上場オープンエンド型不動産投資法人)」があります。

私たち個人投資家が自由に売買できるのは上場しているJリートの方であり、私募リートは一般的ではありません。

というのも、私募リートは主に金融機関や生命保険会社といった機関投資家向けに証券を販売することが多く、個人投資家を含めた一般公募は行わないことがほとんどです。

私募リートの情報サイトも存在しますが、その内容は非公開であり適格機関投資家のみが、情報共有できるようになっています。

私募リートの特徴

私募リートは上場リートとどう違うのか?
利回りや投資口価格はどれくらい?と言った、私募リートの特徴についてまとめます。

投資口価格は1億円規模

また、上場リートは株価と同じく刻一刻と投資口価格が変動しますが、私募リートは年間数回の決算時点でのみ投資口価格が決まるので、安定性が高いです。

安定性が高いと言うとメリットのように思えますが、、私募リートは流動性が低い(誰にでも簡単に売れるわけではない)ので、投資口価格が大きく下落してしまっても、手放すのは難しいというデメリットもあります。

上場リートとの違いとして、1物件あたりの取得価格は小さくなりがちです。上場リートでは数百億円の大規模物件をポートフォリオに組み入れることも多いですが、私募リートの場合は上場リートと比較して運用資産残高が小さくなるため、数十億円規模の物件が中心となります。

不動産証券化協会の調査データ等によれば、上場リートがポートフォリオに組み入れている投資不動産の1物件当たりの規模は、平均で約40億円となっています。私募リートでも、組み入れられる不動産の取得価格は数十億円規模の物件が一般的だと考えられます。

参照:私募リートの形態と、運用する不動産の条件とは?

利回りが特に高いというわけではない

利回り

「非上場」と聞くと「公にはならない美味しい裏話」のように思えますが、私募リートだからといって特別に分配金利回りが高いわけではありません。

2015年3月時点での情報となりますが、平均利回りは4%程度、LTVは40%程度となっており、安定した運用を行っている私募リートが多いことがわかります。

2012年の記事となりますが、東洋経済オンラインに分かりやすい比較表が載っていました。私募リートと合わせて私募不動産ファンドとの違いも掲載されています。

私募リートの比較
参照:私募REIT、人気上昇の理由とは(東洋経済)

私募リートの銘柄まとめ

実際にどのような私募リートがあるのか調べてみたところ、2015年3月時点で13銘柄の私募リートが存在していました。

佐川急便が物流系の私募リートを運用しているのが興味深いですね。

REIT市場の成長によって、私募リートも順調に資産規模を拡大していることがわかります。

私募リートの資産規模の推移
参照:三井住友トラスト基礎研究所(PDF)

私募リートの話が来たら要注意

これまでお話をしてきたように、私募リートは機関投資家向けに販売されることがほとんどです。よほどの富裕層であれば別なのかもしれませんが、基本的に一般の個人投資家が投資する案件ではありません。

もし、私募リートの投資話が来たら「投資詐欺ではないか?」と疑う心を持ちましょう。私募リートの利回りが特に高いわけではないので、透明性の高い上場リートでも、十分資産運用はできると思います。