Jリートが保有する不動産を種類別に比較！その特徴を学ぶ

執筆者：川原裕也　

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不動産物件

リート投資で勝つためにはまず、不動産の種類ごとの特徴を把握する必要があります。

Jリートは、優良不動産なら何でも構わずに投資するというわけではありません。別名「不動産投資信託」と名付けられているように、上場しているJリート銘柄にはそれぞれ「コンセプト」があります。

一般的な投資信託にもコンセプトがありますよね。例えば、「ニュージーランド債券ファンド」と名付けられた投資信託は、決して日本の株式などには投資しません。ニュージーランドの債券だけを投資対象とする投資信託です。

Jリートも同じく「コンセプト」を持っており、厳格なルールに基づいて投資対象となる不動産物件を保有します。

例えば、日本ビルファンド投資法人（8951）はオフィスビルを投資対象とします。GLP投資法人（3281）は物流施設、いちごホテルリート投資法人（3463）はホテル物件を投資対象にしています。

森トラスト総合リート投資法人のように、特定の種類を決めず総合的になんでも投資するといったJリートも存在します。

もちろん、投資対象とする不動産資産だけでなく、主な投資地域（東京中心か地方にも投資するか）、不動産の資産規模（大型物件を狙うのか小型物件を狙うのか）といった基本戦略についても、銘柄ごとにしっかりとした「コンセプト」を設定しています。

不動産を種類別に比較
Jリートの不動産物件は増加中

不動産を種類別に比較

データ

不動産資産は総じて安定的な収益を生み出します。

しかし、その種類によって異なる特徴を持っています。違いを把握しておくことで「自分はどのJリートを選べばよいか？」が見えて来ると思います。

私も不動産のプロフェッショナルではありませんので、追記や誤りの訂正についてアドバイスをもらえると嬉しいです。

オフィスビル

オフィスビルに入居する主なテナントは企業（事業会社）です。よって、経済情勢の影響を最も大きく受けるのがオフィスビルの特徴です。

テナントとなる企業の収益が悪化すると、企業は賃料の支払いを渋ります。これに伴い、物件オーナーであるJリート側も、空室を避けるために賃料の引き下げに動きます。

一方で、景気が良くなり企業収益が改善すると、賃料を値上げしても企業は入居を継続してくれます。

毎月、オフィス空室率が発表されていますが、オフィスビルはこうした不動産指標の影響を受けます。

一般的には、空室率が５％を下回るとオーナー優位となり賃料が上がると言われています。

オフィスビルの契約には通常、

契約の更新は２年ごと行われる
解約は半年前に通知する

という特徴があります。

２年ごとの契約更新なので収益に安定性はなく、テナントが抜けてしまうことも少なくありません。

主要テナントが抜けると分配金にも影響するため、解約通知を受けてから６ヶ月の間に新しいテナントを見つけられるかどうかが、Jリート側の腕の見せどころでもあります。

オフィスビル　主な銘柄

商業施設

イオンモールやイトーヨーカドーのような郊外型のショッピングセンター、東急プラザのような都市型の商業施設、いずれも特色は違いますが商業施設です。

郊外型のショッピングセンターは20年契約などの長期契約を締結しているケースが多く、都市型商業施設は契約のサイクルが短い傾向にあります。

残存する契約期間がどれくらいなのかは、注目すべきポイントの一つです。

また、都市型ショッピングセンターは広大な土地を確保して長期契約するため、撤退などによる解約が起こるとダメージが大きいです。

郊外の広大な土地を借りて出店する企業は限られるので、後継テナントを見つけてくるのが難しいのが理由です。

商業施設が賑わっていて、そこに出店したいテナントが増えるとテナント賃料を増額できますが、逆に商業施設が流行らないとテナントが退去していきますので、賃料減額となってしまいます。

ショッピングモールは私たちが日常的に足を運ぶ場所でもあるので、「このショッピングモールは流行ってるな」といったように物件の景況感を判断しやすいのも特徴の一つです。

商業施設　主な銘柄

賃貸住宅

マンション

個人投資家の中には、現物不動産への投資を行っている人も多いと思います。サラリーマン大家さんなどと言って、ワンルームマンションに投資している人も最近は多いですよね。

Jリートも同じく、賃貸住宅に投資を行います。物件の規模は様々で、小型のワンルームマンションから大型のタワーマンションまで、基本的にはまるごと一棟買いで投資をします。

賃貸住宅は、退去が毎年のように起こりますが、逆に入居も起こります。物件の稼働率が100％になることは珍しいのですが、逆に著しく稼働率が下がることもありません。

また、大型オフィスビルなどと比較して一棟あたりの単価が安いため、Jリートは数十棟、数百棟に分散投資をしていることも珍しくなく、収益の安定性はとても高いです。

景気が悪化しても賃貸住宅には常に一定の需要があるため、好況下で賃料が上がりにくい反面、不景気になっても賃料は下がりにくいです。

賃貸住宅　主な銘柄

ホテル

ホテルは常に需要によって宿泊単価が変動します。旅行などに行っても、土日は単価が上がりますよね。

昨今のインバウンド需要のように、需要が増えると稼働率が高まり客室単価が向上するため、Jリートの収益も増えます。

逆に、需要がなくなってしまうと単価を下げる必要があり、また稼働率も低下するので収益悪化に繋がります。

そういう意味では、収益の変動がとても激しいのがホテル物件の特徴です。儲かる時とそうでない時の差が激しいです。

しかし、収益のブレが大きいと安定収益がウリのJリートとしては成立しません。

そこで、ホテル物件に投資する多くのJリートはテナント（ホテル運営事業者）と「固定賃料契約」を結んでいます。固定賃料にしておくことで、収益を安定させることができます。

もちろん、「変動賃料契約」を行っているケース、一つの物件でも一部だけを「変動賃料」にしているケースなど、契約形態は様々ですので、分配金が著しく増えたり減ったりする心配はありません。

ホテル　主な銘柄

物流施設

昨今、ネット通販の利用者が増えたことによって物流施設の需要が飛躍的に増えています。

商品の保管や配送ができる倉庫のようなイメージです。ただ、一般的にイメージする倉庫のような感じではなく、物流施設は最新の設備を導入した巨大で先進的な不動産のことを指します。

物流施設は大きく分けて、「マルチテナント型」「BTS（Built to Suit）型」の２つがあります。

マルチテナント型は、様々な物流系の企業が利用できるよう、汎用的に作られた物流施設です。

BTS型は、施設を利用するテナントに合わせてカスタマイズした物流施設です。BTS型は長期契約が前提となっているため、安定性は高いです。

ただし、契約が終了しテナントが退去した場合、後継テナントを見つけにくいデメリットがあります。

物流施設　主な銘柄

インフラ施設

空港のメンテナンスセンター

空港のメンテナンスセンターや研究施設、データセンターなどを「インフラ施設」と呼びます。

インフラ施設は活発に売買される不動産ではなく、インフラ施設を投資対象にしているJリートの銘柄も少ないです。

一方、競合が少ない分、インフラ施設は高利回りで取得できるメリットがあります。

また、テナントにとって「空港のメンテナンスセンター」や「データセンター」はなくてはならない施設なので、退去の確率も極めて低いです。

しかし、インフラ施設が持つリスクとして、テナントが退去した時に後継テナントを見つけるのが難しいというものがあります。

空港のメンテナンスセンター、データセンター、研究施設などはいずれも立地の良くない郊外の山奥などにありますので、物件の資産価値は高いとは言えません。

入居できるテナント企業も限られるので、一度テナントに抜けられてしまうと長期間に渡り分配金に影響が出る可能性があります。

また、Jリートとは違い太陽光発電所などに投資する「インフラファンド」も存在します。

東証のインフラファンド市場は2016年に第一号の上場ファンドが登場しており、Jリートと同様に安定収益を目指した投資法人が上場しています。

インフラ施設　主な銘柄

ヘルスケア施設

ヘルスケア施設とは、主に有料老人ホームや医療施設（病院など）のことを指します。

施設の運営は、テナント（オペレーターと呼びます）によって行われ、Jリートはオペレーターに施設を賃貸し、賃料収入を得るモデルです。ヘルスケア施設のオペレーターとなるのは、医療法人や介護事業者などです。

日本は高齢化社会を迎えており、今後有料老人ホームの需要は大きく伸びるため、ヘルスケア施設への注目も高まっています。

ただし、オフィスビルなどと比較すると不動産市場における規模はまだまだ小さいのが現状です。

ヘルスケア施設　主な銘柄

ヘルスケア＆メディカル投資法人（3455）
~~日本ヘルスケア投資法人（3308）~~

※日本ヘルスケア投資法人は、日本賃貸住宅投資法人と合併し上場廃止。（現在は大和リビング投資法人として運用）

Jリートの不動産物件は増加中

不動産開発

その他、駐車場や底地権の取得、物件の特定のフロアだけを取得するケースもあります。さらに、別の不動産会社へ出資することもありえるようです。（おそらく、過去に例はありません）

不動産物件の種類を把握しておくことは、Jリート投資を攻略する上でも必ずおさえておきたい項目です。

前述しましたが、私自身、不動産のプロではないので、追記や誤りの訂正について皆さんからのアドバイスをいただけると助かります。

次の記事：J-REITのETF全銘柄を徹底比較

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この記事の執筆者

川原裕也執筆者の詳細プロフィール: 右も左もわからない状態で株式投資をはじめ、10年以上が経ちました。その間に、引きこもりになったり、会社を設立したり、いろいろなことがありました。「いい人」がたくさんいる世界の実現が目標です。「人の価値とはその人が得たものではなく、その人が与えたもので測られる」 - アインシュタイン　姉妹サイト「今日の経営」でも記事を書いています。

より良い情報をお届けするため、川原裕也 がメンテナンスを担当いたしました。（2021年12月16日更新）