Jリートが保有する不動産を種類別に比較!その特徴を学ぶ

Jリートの王様

不動産物件

リート投資で勝つためにはまず、不動産の種類ごとの特徴を把握する必要があります。

Jリートは、優良不動産なら何でも構わずに投資するというわけではありません。別名「不動産投資信託」と名付けられているように、上場しているJリート銘柄にはそれぞれ「コンセプト」があります。

一般的な投資信託にもコンセプトがありますよね。例えば、「ニュージーランド債券ファンド」と名付けられた投資信託は、決して日本の株式などには投資しません。ニュージーランドの債券だけを投資対象とする投資信託です。

Jリートも同じく「コンセプト」を持っており、厳格なルールに基づいて投資対象となる不動産物件を保有します。

例えば、日本ビルファンド投資法人(8951)はオフィスビルを投資対象とします。GLP投資法人(3281)は物流施設、いちごホテルリート投資法人(3463)はホテル物件を投資対象にしています。

森トラスト総合リート投資法人のように、特定の種類を決めず総合的になんでも投資するといったJリートも存在します。

もちろん、投資対象とする不動産資産だけでなく、主な投資地域(東京中心か地方にも投資するか)、不動産の資産規模(大型物件を狙うのか小型物件を狙うのか)といった基本戦略についても、銘柄ごとにしっかりとした「コンセプト」を設定しています。

不動産を種類別に比較

不動産資産は総じて安定的な収益を生み出します。

しかし、その種類によって異なる特徴を持っており、違いを把握しておくことで「自分はどのJリートを選べばよいか?」が見えて来ると思います。

私も不動産のプロフェッショナルではありませんので、追記や誤りの訂正についてアドバイスをもらえると嬉しいです。

オフィスビル

オフィスビル

オフィスビルに入居する主なテナントは企業です。よって、経済情勢の影響を最も大きく受けるのがオフィスビルの特徴です。

テナントとなる企業の収益が悪化すると、企業は賃料の支払いを渋りますので、不動産オーナーであるJリート側も空室を避けるため、賃料を下げる必要があります。

一方で、景気が良くなり企業収益が改善すると、賃料を値上げしても企業は入居を継続してくれます。

毎月、オフィス空室率が発表されていたりしますが、オフィスビルはこうした不動産指標の影響を受けます。一般的には、空室率が5%を下回るとオーナー優位となり賃料が上がると言われています。

オフィスビルは2年ごとに契約の更新が行われること、解約は半年前に通知することが決められています。2年ごとの契約更新なので収益に安定性はなく、テナントが抜けてしまうことも少なくありません。

主要テナントが抜けると分配金にも影響するため、解約通知を受けてから6ヶ月の間に新しいテナントを見つけられるかどうかが、Jリート側の腕の見せどころでもあります。

商業施設

商業施設

イオンモールやイトーヨーカドーのような郊外型のショッピングセンター、東急プラザのような都市型の商業施設、いずれも特色は違いますが商業施設です。

郊外型のショッピングセンターは20年契約などの長期契約を締結しているケースが多く、都市型商業施設は契約のサイクルが短い傾向にあります。残存する契約期間がどれくらいなのかは、注目すべきポイントの一つです。

また、都市型ショッピングセンターは広大な土地を確保して長期契約するため、撤退などによる解約が起こるとダメージが大きいです。郊外の広大な土地を借りて出店する企業は限られるので、後継テナントを見つけてくるのが難しいのが理由です。

商業施設が賑わっていて、そこに出店したいテナントが増えるとテナント賃料を増額できますが、逆に商業施設が流行らないとテナントが退去していきますので、賃料減額となってしまいます。

ショッピングモールは私たちが日常的に足を運ぶ場所でもあるので、「このショッピングモールは流行ってるな」といったように物件の景況感を判断しやすいのも特徴の一つです。

賃貸住宅

マンション

個人投資家の中には、現物不動産への投資を行っている人も多いと思います。サラリーマン大家さんなどと言って、ワンルームマンションに投資している人も最近は多いですよね。

Jリートも同じく、賃貸住宅に投資を行います。物件の規模は様々で、小型のワンルームマンションから大型のタワーマンションまで、基本的にはまるごと一棟買いで投資をします。

賃貸住宅は、退去が毎年のように起こりますが、逆に入居も起こります。物件の稼働率が100%になることは珍しいのですが、逆に著しく稼働率が下がることもありません。

また、大型オフィスビルなどと比較して一棟あたりの単価が安いため、Jリートは数十棟、数百棟に分散投資をしていることも珍しくなく、収益の安定性はとても高いです。

景気が悪化しても賃貸住宅には常に一定の需要があるため、好況下で賃料が上がりにくい反面、不景気になっても賃料は下がりにくいです。

ホテル

ホテル

ホテルは常に需要によって宿泊単価が変動します。旅行などに行っても、土日は単価が上がりますよね。。。

昨今のインバウンド需要のように、需要が増えると稼働率が高まり客室単価が向上するため、Jリートの収益も増えます。逆に、需要がなくなってしまうと単価を下げる必要があり、また稼働率も低下するので収益悪化に繋がります。

そういう意味では、収益の変動がとても激しいのがホテル物件の特徴です。儲かる時とそうでない時の差が激しいです。

しかし、収益のブレが大きいと安定収益がウリのJリートとしては成立しません。そこで、ホテル物件に投資する多くのJリートはテナント(ホテル運営事業者)と「固定賃料契約」を結んでいます。固定賃料にしておくことで、収益を安定させることができます。

もちろん、「変動賃料契約」を行っているケース、一つの物件でも一部だけを「変動賃料」にしているケースなど様々ですので、分配金が著しく増えたり減ったりする心配はありません。

物流施設

物流施設

昨今、ネット通販などの活性化によって物流施設の需要が飛躍的に増えています。

商品の保管や配送ができる倉庫のようなイメージです。ただ、一般的にイメージする倉庫のような感じではなく、物流施設は最新の設備を導入した巨大で先進的な不動産のことを指します。

物流施設は大きく分けて、「マルチテナント型」「BTS(Built to Suit)型」の2つがあります。

マルチテナント型は、様々な物流系の企業が利用できるよう、汎用的に作られた物流施設です。

BTS型は、施設を利用するテナントに合わせてカスタマイズした物流施設です。BTS型は長期契約が前提となっているため、安定性は高いです。ただし、契約が終了しテナントが退去した場合、後継テナントを見つけにくいデメリットがあります。

インフラ施設

空港のメンテナンスセンター

空港のメンテナンスセンターや研究施設、データセンターなどを「インフラ施設」と呼びます。

インフラ施設に投資するJリートは限られていて、活発に売買される不動産ではありません。競合が少ない分、インフラ施設は高利回りで取得できるメリットがあります。

また、テナントにとって「空港のメンテナンスセンター」や「データセンター」はなくてはならない施設なので、退去の確率も極めて低いです。

しかし、インフラ施設が持つリスクとしてテナントが退去した時に後継テナントを見つけるのが難しいというものがあります。空港のメンテナンスセンター、データセンター、研究施設などはいずれも立地の良くない郊外の山奥などにありますので、物件の資産価値は高いとは言えません。

また、入居できるテナント企業も限られるので、一度テナントに抜けられてしまうと長期間に渡り分配金に影響が出る可能性があります。

また、Jリートとは違い太陽光発電所などに投資する「インフラファンド」も存在します。東証のインフラファンド市場は2016年に第一号の上場ファンドが登場しており、Jリートと同様に安定収益を目指した投資法人が上場しています。

ヘルスケア施設

病院

ヘルスケア施設とは、主に有料老人ホームや医療施設(病院など)のことを指します。

施設の運営は、テナント(オペレーターと呼びます)によって行われ、Jリートはオペレーターに施設を賃貸し、賃料を得るモデルです。ヘルスケア施設のオペレーターとなるのは、医療法人や介護事業者などとなります。

日本は高齢化社会を迎えており、今後有料老人ホームの需要は大きく伸びるため、ヘルスケア施設への注目も高まっています。ただし、オフィスビルなどと比較すると不動産市場における規模はまだまだ小さいのが現状です。

まとめ

その他、駐車場や底地権の取得、特定のフロアだけを取得するケースもあります。さらに、別の不動産会社へ出資することもありえるようです。(おそらく、過去に例はありません)

不動産物件の種類を把握しておくことは、Jリート投資を攻略する上でも必ずおさえておきたい項目です。

前述しましたが、私自身、不動産のプロではないので、追記や誤りの訂正について皆さんからのアドバイスをいただけると助かります。