IRR(内部収益率)をわかりやすく解説、利回りとの違いやエクセルでの計算方法

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IRR(内部収益率)

投資リターンを測る便利な方法に、「IRR(内部収益率)」というものがあります。

IRR(アイアールアールと読みます)は、わかりやすく言うと「定期預金を複利運用した時の利回り」のことです。

IRR3%というと、それはつまり「定期預金を年率3%で複利運用しているものと同じ」であると言うことができます。

このIRRという指標は、いろいろな投資商品の収益率を比較する時に役立ちます。

村上ファンドで有名な、あの村上世彰氏もIRRを重視して投資の意思決定をしているほど、使える指標です。

エクセルを使えばIRRは簡単に活用できます。今回ははじめての方でも理解できるよう、IRRについてわかりやすく解説します。

IRRと利回りの違い

IRRと利回りの違い

定期預金の金利や、配当金の収益率を測る指標として「利回り」があります。

利回り3%の運用」と言えば、年率3%の金利で運用しているのと同じです。(場合によって単利運用の場合と複利運用の場合があります)

では、なぜ利回りとは別にIRR(内部収益率)という指標が必要なのかというと、毎年安定した利回りが得られない投資商品が世の中には存在するからです。

ここでは、実際に受取る利息や配当金のことを総称して「キャッシュフロー」といいます。

株主配当金や銀行預金の利息は、毎年安定したキャッシュフローをもたらします。

一方で、不動産賃貸物件への投資のように、定期的な空室が発生する投資商品の場合、キャッシュフローは不安定です。

また、投資期間が異なる複数の商品が存在する場合、どちらの方が収益性が高い投資対象なのか利回りでは計測することができません

  • キャッシュフローが不安定な投資商品
  • 投資期間が異なる投資商品

このような複雑な商品の中から、どの投資商品が一番収益性が高いのかを一発で判断できるのがIRRという指標です。

IRRとは一言で言うと「その投資によって得られるトータルリターンにもとづいて、かつ時間の概念も考慮した複利利回り」となります。

IRRと利回りを比較した事例

下記の4つの投資商品があった場合、どれが最も収益性が高いでしょうか?

投資商品名 商品A 商品B 商品C 商品D
初期投資 -100 -200 -100 -100
1年目 3 40 0 50
2年目 3 52 0 40
3年目 3 36 150 30
4年目 3 40 20
5年目 103 160 10

IRRの計算ではすべて「キャッシュフロー(キャッシュイン・キャッシュアウト)」を使って計算します。

つまり、初期投資のようにお金が手元から出ていった時は「マイナス」となり、お金を回収した段階で「プラス」となります

▶商品A(定期預金)
定期預金のキャッシュフローをイメージしています。

最初に100を預金するので、初期投資は-100となります。その後、毎年一定の利息を受け取り、最終年度に利息+元本回収を行い投資終了です。

定期預金のキャッシュフローは安定していますが、預金時に初期投資としてマイナス、定期預金の満期時に元本が返ってくるのでキャッシュフローが大きくプラスになるという点に注目です。

▶商品B(不動産投資)
不動産投資のキャッシュフローをイメージしています。

不動産投資には初期費用がかかるので、最初から投資額が他の商品と異なります。

-200を初期投資した後に、賃料収入を得ることができます。しかし、不動産の賃貸収入には空室の関係でブレがあり、やや不安定です。

また、不動産が老朽化するに伴って家賃を引き下げる必要があるため、不安定ながらも毎年得られるキャッシュフローは徐々に下がっていきます。

とはいえ、不動産の物件価値はすぐにはなくならないため、最終的に不動産物件を売却して160を回収し、投資を終了しています。

▶商品C(無配当の株式投資)
無配当のベンチャー企業に投資をしているケースを想定しています。

最初に初期費用として-100を投資し、その後2年間は無配当なのでキャッシュフローは0円です。

3年目に株価が値上がりしたため、保有株を売却し150を回収しました。結果的には50の利益となりますが、投資期間が3年と他より短期間となっているのがポイントです。

▶商品D(太陽光発電所)
太陽光発電所を設置し、発電に応じた売電収入を得るイメージです。

太陽光発電所は不動産よりも初期投資が少なく、毎年得られるキャッシュフローは大きいです。

しかし、不動産と同様に太陽光パネルの劣化で毎年得られる売電収入(キャッシュフロー)は右肩下がりとなります。

致命的なのは、太陽光発電所は最終的に劣化した太陽光パネルの山として残るため、物件価値がなく売却できないことです。

つまり、売却益は得られず、キャッシュフローを搾り取って、最終的にはそのまま発電所(太陽光パネルの山)を破棄することになります。よって、最終年度のキャッシュフローは10のみとなっています。

このような性格の異なる4つの商品があった場合、どれに投資をするのが最も合理的か簡単に判断することはできません。

※IRRを理解する上でのキモとなりますので、どれが最も高収益か、一緒に考えてみてください。

やってしまいがちな過ち

投資の失敗

やってしまいがちな失敗例として、

  • キャッシュフローを合計する
  • 平均利回りを求める

という方法があります。

よくある間違い

▶キャッシュフローを合計する
初期投資のマイナス分を含めて得られるキャッシュフローをすべて合計する方法です。(下記表の結果となります)

商品B(不動産投資)は初期投資が大きいため、得られるキャッシュフローも大きくなるため、2で割って合計CFは64と考えるのも過ちです。

この方法では、商品C(株式)と商品D(太陽光)が同じ収益率で、商品B(不動産)が最も高収益という結果に至ります。

▶年平均利回りを求める
合計キャッシュフロー ÷ 初期投資額 ÷ 投資期間 という計算で平均利回りを求める方法です。(下記表の通りです)

この方法では、時間軸の短い商品Cが最も高収益となります。

投資商品名 商品A 商品B 商品C 商品D
初期投資 -100 -200 -100 -100
1年目 3 40 0 50
2年目 3 52 0 40
3年目 3 36 150 30
4年目 3 40 20
5年目 103 160 10
合計CF 15 128 50 50
平均利回り 3.0% 12.8% 16.7% 10.0%

しかしこれらはいずれも、「利回りのワナ」というべき現象で、間違った回答となります。

投資収益率を平等に比較して最も収益性の高い商品を見つけられるIRR法は、

  • 時間軸(投資期間)を考慮する
  • 得たキャッシュフローはすべて再投資し複利運用する前提で計算する

という特徴があります。

つまり、1年目に50のキャッシュフローを得た場合は、その50は2年目以降、再投資される(複利運用する)という前提で比較します。

逆に言うと、同じ50のキャッシュフローでも5年目に得るのと1年目に得るのとでは価値が違うことになります。

「利回り」には時間の概念がないため、1年目に得たお金も5年目に得たお金も、価値は同じです。

しかし、現実では1年目に得られるお金と5年目に得られるお金の価値は違います

投資期間5年で計算した場合

▶5年目に100万円もらえる(それまでは1円ももらえない)
5年目に100万円を受け取って、その投資プロジェクトは終了。

▶1年目に100万円もらえる(その後は1円ももらえない)
1年目に100万円受け取れるため、その後4年間という時間に余裕がある。

1年目に得た100万円の手持ち資金を使って、残りの4年間を別の商品で運用し、さらにお金を増やせる。

IRRでは、こうした条件も考慮して「得たキャッシュフローはすべて再投資し複利運用する前提」という同条件で、あらゆる商品が比較できます。

ちなみに、「得たキャッシュフローはすべて再投資し複利運用する」の代表例は「定期預金」です。

これが、「IRR3%は複利運用する年率3%の定期預金と同じ」の意味です。

IRRであらゆる商品を同列で比較できる

1番収益性が高いのは?

先ほどの4つの商品の答え合わせが下記となります。

投資商品名 商品A 商品B 商品C 商品D
初期投資 -100 -200 -100 -100
1年目 3 40 0 50
2年目 3 52 0 40
3年目 3 36 150 30
4年目 3 40 20
5年目 103 160 10
IRR 3.0% 15.0% 14.5% 20.3%

▶POINT1
IRR法で比較した結果、最も収益性の高い商品は「商品D(太陽光発電所)」でした。

商品Dが最も高収益となった理由は、キャッシュフローが早い段階で得られているからです。

IRRではこれらを再投資する前提で計算するため、少しでも早く多額のキャッシュフローを得た商品の方が有利になります。

▶POINT2
商品B(不動産投資)と商品C(無配当の株式投資)では、合計キャッシュフローには差がありますが、IRRはほぼ同じです。

なぜなら、商品C(無配当の株式投資)は得られるキャッシュフローは少ないものの、投資期間が3年と短くなっているからです。

▶POINT3
商品A(定期預金)は平均利回りでもIRRでも同じ、3%という結果になっています。

これは、定期預金が得たキャッシュフローを自動的に再投資する複利運用で行われることと、毎年安定して同額のキャッシュフローが発生していることが原因です。

IRRの計算方法

IRRの計算式

IRRの計算式は上記のとおりです。(Wikipedia掲載のもの)

数学が得意でない方からすると、この式はあまりにややこしく計算するのも面倒です。

しかし、現在は「エクセルのIRR関数」を使うことで、IRRは誰でも簡単に計算できるので安心です。

エクセルを使ったIRRの計算

エクセルを使ったIRRの計算式

▶エクセルを使ったIRRの計算式
=IRR(A1:A5)

※AI:A5 はキャッシュフローの範囲を指定する。

1.IRRの結果を表示させたいセルに「=IRR(」と入力

2.初期投資から◯年目のキャッシュフローまでの範囲を選択

3.「)」で関数のカッコを閉じる

普段エクセルを使いなれていない人でも、3ステップでIRRを簡単に算出できます。

より現実に則したMIRR(修正内部収益率)

MIRR(修正内部収益率)とは

あまり知られていませんが、エクセルのIRR関数にはもう一つ「MIRR」関数というものが存在します。

IRRは、「得たキャッシュフローをすべて再投資する複利運用した場合の利回り」であることを説明しました。

その結果、上記の例では「商品D(太陽光発電所)」が最も高収益な投資商品であることもわかりました。

その理由は、商品Dは1年目から大きなキャッシュフローが得られているからでした。しかし、これは太陽光発電の売電収入で得たキャッシュフローをそのまま再投資して、その発電所と同じ利回りで運用するという前提での結果となります。

しかし、現実的には得られた売電収入を同じ利回りで複利運用するのは不可能です。

ここで活躍するのが「MIRR」関数となります。MIRRとは「修正内部収益率」の略です。

MIRR関数は、得たキャッシュフローを異なる利回りで運用した場合のIRRを計算することができます。

つまり、太陽光発電所から得られた売電収入はすべて、年率0.5%の定期預金で運用した場合にIRRはどうなるか?という現実的なシミュレーションができるのです。

エクセルのMIRR関数は以下の構成となっています。

▶MIRRの計算式
=MIRR(範囲,安全利率,危険利率)

範囲」はIRR関数と同じで、初期投資を含めたキャッシュフローの範囲を指定します。

安全利率」は支払額(負のキャッシュフロー)に対する利率となりますが、通常は0で構いません

危険利率」は収益額(正のキャッシュフロー)に対する利率で、この部分に「得たキャッシュフローを何パーセントで運用するか?」を指定します。

例えば、先ほどの商品D(太陽光発電所)のキャッシュフローを再投資しない場合は、危険利率に0を入力します。

計算方法は、「=MIRR(E2:E7,0,0)」となり、IRR20.3%だったものがMIRRでは8.45%となります。(E2:E7は初期投資から5年目のキャッシュフローまでのセル範囲です)

また、得たキャッシュフローを0.5%の定期預金で運用する場合は、「=MIRR(E2:E7,0,0.005)」または「=MIRR(E2:E7,0,0.5%)」と入力します。MIRRは8.74%になると思います。

POINT

複数の投資商品を同条件で比較した場合、IRRはどれが最も高収益か判断できる指標であることは間違いありません。

しかし、現実には得たキャッシュフローに対して税金がかかったり、得たキャッシュフローを同じ利回りで運用することが難しいケースがあります

IRRは収益性を測る指標として使えますが、実際にその利回りで運用できると考えるよりは、複数の商品の収益率を比較する時に最も役立つ指標と考えるのが良いと思います。

エクイティIRRとプロジェクトIRRの違い

エクイティIRRとプロジェクトIRRの違い

IRRは主に不動産投資で活用されている指標です。(もちろん、これまでの説明のとおりあらゆる投資商品に応用できます)

不動産投資では、自己資金+借入金を使って投資を行うことが少なくありません。

このように、自己資金のみを「初期費用」として計算したIRRを「エクイティIRR(レバレッジ考慮後の収益性)」といいます。

対して、借入金を含めた投資総額を「初期費用」として計算したIRRを「プロジェクトIRR」といいます。

プロジェクトIRRは言い換えれば、自己資金100%で投資をした場合に得られるIRR(内部収益率)なので、その投資プロジェクト本来の収益性を知ることができます。

また、IRRは自己資金を極力少なくし、ほぼフルローンで投資をすると異常な値を示します。(少ない資金で大きなキャッシュフローが発生するため)

このような時は、その投資商品の真の収益率を測るために、プロジェクトIRRの値も確認しておくことをおすすめします。

ただし、一般的に語られているIRRは「エクイティIRR」を示していることのほうが多いです。

IRRの目安

分析

気になるのは、IRRの目安ですがこれは投資家が自分自身で決めて問題ありません

投資の意思決定をする上で、やる、やらないの境目となる利回りを「ハードルレート(最低限必要な利回り)」といいます。

自分の中でハードルレートを決めて、「IRR3%の投資案件だと物足りないからやめておこう」などと考えれば良いのです。

もちろん、投資商品によってリスクは異なるので、「不動産投資だとIRR3%は手が出せないが、安全な定期預金ならIRR3%でも魅力的」と考えることもできます。

投資で年利20%のリターンを出し続けるのは簡単なことである」という記事にも書きましたが、一般的に株式投資のインデックス運用を行うと、長期的には複利利回りで年率7%程度に落ち着くと言われています。

また、著名投資家のウォーレン・バフェット氏は長期的に年率20%以上の複利リターンを継続して世界一の大富豪になりました。(ほとんど借入金なしで)

このことから考えると、

  • 長期的に見てIRR7%前後が目安
  • 長期的に見てIRR20%を達成するのは不可能に近い

になることがわかります。

一方で、IRRは「投資期間を考慮した利回り」でもありますので、値上がり益を追求する短期投資であれば、IRR20%を超えることも珍しくありません。

少し情報が古いのですが、いくつかの資料を参考にしてIRRのめやすを探ってみたいと思います。

不動産投資のIRRのめやす
出典:不動産プライベートファンドの実態と不動産投資市場における役割(PDF)

上記の資料を参考にすると、IRRが高くなるほど借入金(LTV)を増やすのでリスクが高くなり、短期間での売り抜けを想定していることがわかります。

また、Jリートのように運用期間が長い不動産投資は借入金を低くして安全性を高める代わりに、目標IRRは5%程度をめやすとしていることもわかります。

インカムゲイン狙いよりもキャピタルゲイン狙いの方が、短期間で手っ取り早く利益が得られるためIRRは高くなります。

しかし、IRRが高い投資案件というのはそれだけリスクも高いということも頭に入れておかなくてはなりません。

また、こちらも古い資料となりますが、インフラ投資のIRRの目安を示している資料となります。

インフラ投資のIRRの目安
出典:アセット・クラスとして拡大するインフラストラクチャーへの投資(PDF)

上記の資料を見ると、インフラ投資は長期的に高収益が得られることがわかります。

インフラ投資は莫大な借金をして行うのが普通ですので、財務面でのリスクは高いのですが、その分「公共性」があることから事業の安定性は高いです。

長期的に利用されるインフラ投資であれば、借入比率を高めることで10%以上のIRRが十分狙えることを示した資料だと思います。

ソフトバンクのIRRは40%超え?

ソフトバンクグループのIRR
出典:ソフトバンクグループ2017年3月期 第2四半期 決算説明会資料(PDF)

ソフトバンクグループはこれまでに、アリババグループを筆頭に数多くのインターネット企業に投資をしてきました。

そして、1999年から2016年までの18年間におけるIRRは44%だったと決算説明会で発表を行いました。

IRRが44%ということは、毎年44%の利回りで複利運用しているのと同じであり、これは世界の主要ファンドと比較してもNo.1だとソフトバンクは主張しています。

巨額の借入を起こして事業投資しているとは言え、この結果は凄まじいですね。

世界のファンドのIRRランキング

2枚目の資料は詳細な出典が不明ですが、世界の主要ファンドでは、上位クラスでもIRRは15%程度となっており、多くのファンドがIRRは8%~10%に落ち着いていることがわかります。

また、ソフトバンクは2016年に売却したゲーム会社「スーパーセル」への投資ではIRR 93%、アリババグループへの投資はIRR 68%だったことも発表しています。

村上ファンドの村上世彰氏もIRRを使っている

考える投資家

村上ファンドの村上世彰氏と言えば、誰もが知る日本を代表する投資家の一人でしょう。(本人に対する印象はともかくとして)

村上世彰氏は、2017年に「生涯投資家」という書籍を出版し、その本の中で期待値とIRRを重視して投資をしていると語っています。

「期待値」のほか、私が投資判断を行なうにあたって重要視している指標がIRR(内部収益率、Internal Rate of Return)だ。手堅く見積もっても、IRRの数字が15%以上であることが基準となる。

非常に高いリターンを求めているように聞こえるかもしれないが、IRRは投資額の何倍を回収できるかという倍率ではない。投資期間中に受け取るリターンも考慮して計算されるため、短期の案件のほうが数値が高くなる傾向がある。

村上世彰氏のIRRのめやすは15%に設定していることがわかります。

もちろん、長期的に年率15%の利回りが得られる投資商品はほとんどありません。(もしあったら、上記のように世界トップレベルのファンドと同じ収益率になってしまう)

つまり、村上世彰氏は値上がり益を狙った短期的な投資でIRR15%を目標とした運用を行っているということです。

私は「期待値」とIRRにリスクの査定を加味した三点から、投資するか否かの最終的な判断を行なう

IRRのデメリットとも言えますが、IRRはあくまでも「収益率」を示すだけなので、そこにはリスクが加味されていません

前述しましたが、IRRが高くなるほどリスクも高まるのが普通なので、投資リスクは別の方法を使って投資家が見極める必要があります。

資本を小さくし、金利負担を考慮しながら負債の比率を上げ、レバレッジを効かせた状態で利益を上げていくことで、資本効率は高くなる。ちなみに一般的な企業買収で、エクイティ:劣後債:一般借入が1:1:2程度だった場合、IRRは20%:8~10%:2~5%程度となる。

逆に言えば、普通借入の場合はほとんど回収できるが、エクイティは全く回収できないこともあるため、リスクの高さと比例してリターンも高くなる。

エクイティとは自己資金ことです。

株式投資の場合、株式を購入する投資家が「エクイティ」、企業にお金を貸し付ける銀行が「一般借入」の立場となります。

最近、ソーシャルレンディングが話題となっています。

ソーシャルレンディングはメザニンローン(劣後ローン)による貸付けとなることが多いため、リスクが高い分金利が高めに設定されているのが普通です。

ソーシャルレンディングの利回りは5%~10%程度となりますが、これを「8%の利率で借りるような企業への貸付けは詐欺に間違いない」という人をたまに見かけます。

しかし、上記で村上世彰氏が説明しているとおり、劣後ローンは一般貸付とは違うため、リスクが高い分、利回りが8%前後になることは普通です。

また、最近は「投資型クラウドファンディング」も増えており、クラウドリアルティのように利回りをIRRで表記する業者も出てきています。

もちろん、そこにはリスクが加味されていないため、リスクがどの程度内在しているかは投資家が自分自身で判断しなければならないポイントですが、IRRの目安を知っておくことで、その投資商品がリスクに見合ったリターンなのかどうか判断しやすくなるはずです。

続いての記事は、「利回り年14%を超えるクラウドクレジットのハイイールド投資は危険か?」です。