クラウドファンディング投資にも使えるXIRR関数の簡単な使い方

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ここ数年で、新しい投資商品が数多く登場し、私たち投資家には様々な投資機会が与えられるようになりました。

クラウドファンディングでは、投資案件に「利回り」が表記されており、投資判断を下す上で重要な指標になっています。

しかし、実際に使ってみると「入金から投資開始までの期間・投資期間終了日から払い戻しを受けるまでの期間」にタイムラグがあり、実際の利回りは表記を下回るケースが多いです。

今回取り上げる「XIRR関数」を使うと、クラウドファンディング投資だけでなく、あらゆる投資商品を「真の利回り」で比較することが可能です。

XIRR関数は、エクセルまたはGoogleドライブの「スプレッドシート」といった表計算ソフトで使えます。（Googleスプレッドシートなら無料で使えます）

IRR（内部収益率）を３分で理解する

IRR（別名：内部収益率）（アイ・アール・アールと読みます）とは、異なる複数の投資商品から、最も収益性の高い案件を選ぶための指標です。

投資案件の収益性を知る方法としては「利回り」が有名です。

しかし、

投資案件A

毎年５％の利払いが３年間受けられる。

投資案件B

定期的な利払いはないものの、３年後に15.5％のリターンが得られる。

を比較した場合、どちらの投資先を選ぶべきか？はすぐに判断できません。

利払い（キャッシュフロー）を表に表すと下記のようになります。（税金は考慮していません）

単純計算すると、「投資案件Aの利回りが５％」で「投資案件Bの利回りが5.16％」だから、この場合は投資案件Bを選ぶ。という回答になります。

「投資期間中に得られるキャッシュフローの合計15.5円 ÷ ３年間 ＝ 5.16％」ですね。

しかし、投資案件Aは１年目から継続的に利払いが行われるわけですから、１年目に得たキャッシュフローを再投資に回せば複利効果で投資効率を高めることができるはずです。

もし、再投資できない案件でも、投資案件Aと同等の別の投資先を見つけることができれば、１年目に得た５円（上記の表参照）は、２年目から別の投資先で運用して増やせます。

つまり、IRRとは利回り（投資収益率）に「時間の影響」を加味した「真の利回り」がわかる指標と言えます。

IRR法を使うことで、キャッシュフロー（現金の回収）が不定期な投資商品に対応することが可能です。

また、別の言い方として「IRRは複利利回りである。銀行預金を年率３％で複利運用した結果と、IRR３％のリターンは同じ」と表現されます。これも正しい解釈の１つです。

IRRは、払い戻されたキャッシュフローを、引き続き払い戻される前と同じ利回りで運用し続ける「複利運用」の投資収益率を示します。

しかし、不動産投資を例にすると現実には「７％の利回りで払い戻された家賃は、再び７％で運用できないことの方が多い」です。

よって、不動産投資の収益率を計算する上で「IRR７％」が算出できたとしても、実際には７％の複利運用以下のリターンしか得られません。（加えて、払い戻された家賃には所得税などの税金がかかります）

IRRはあくまでも「複数の投資案件の収益率を比較するための指標」であり、実際に得られる収益率ではないということを頭に入れておきましょう。

IRRのさらに詳しい情報は下記の記事をご覧ください。

XIRR関数の使い方

エクセルやGoogleスプレッドシートでは「IRR関数」が利用できます。

IRR法を手計算するのは大変ですが、表計算ソフトなら複雑な計算も瞬時に行えます。

しかし、エクセル・Googleスプレッドシートの「IRR関数」は、年単位でキャッシュフローが創出されるという前提で計算を行います。

よって、１年以内で回収できる投資案件や、キャッシュフローが得られる年月が不定期な投資案件の収益性を測るには適していません。

このような時は、細かい年月が指定できる「XIRR関数」を使うのがおすすめです。

例えば、以下のようなクラウドファンディングの投資案件のIRRを計算してみます。

1. 2月19日に入金（投資申し込み）
2. 待機期間を経て3月1日から運用開始
3. 毎月末に利払いが行われる、運用期間は６ヶ月
4. 8月31日で運用終了、払い戻しまでに資金拘束
5. 9月10日に元本の払い戻しが完了し、投資完了

XIRR関数は、

• =XIRR(値の範囲,日付の範囲,推定値)

として使います。（推定値は必須ではないので無視、詳しくは後述）

上記の条件をエクセル（スプレッドシート）に入力したものがこちら

自分が投資した場合（つまりキャッシュアウト、資金を払い込んだ場合）は、マイナスで金額を入力し、自分が現金を受け取った場合はプラスで金額を入力します。

この場合の計算結果は「IRR ＝ 5.53％」です。

四半期ごとに利払いする投資案件に対応する

続いて、クラウドファンディング業者の中でも四半期ごと（３ヶ月に一度）に利払いを行う業者を想定します。

条件は先ほどと同じです。10万円の投資に対して毎月500円のペースでリターンが得られますが、利払いは３ヶ月ごとにまとめて行われます。

入力方法を少し変えてみました。

• 時系列を縦に配置した
• 日付を「◯月◯日」にした
• 利払いがない日はゼロを入力した

利払日を３ヶ月単位にすると、「IRR ＝ 5.50％」になります。

先ほどと同じ条件であるにも関わらず、IRR（内部収益率）は0.03％下がってしまいました。

この理由は、利払いを毎月受けている場合、払い戻されたキャッシュフローを翌月から再投資したり、別の投資案件に回せるため、資金効率がよくなるからです。

IRR法では「もらいは１日でも早い方が投資効率が高くなる」ことを示してくれます。

IRRはリスクを教えてくれない

IRRの値が高いほど、「収益率の高い投資案件」となります。

しかし、IRR法を使う上で注意すべき点が３つあります。

1. IRRはリスクを教えてくれない
2. 再投資の現実性
3. 税金

IRRは収益性については教えてくれますが、「リスク」に関する情報は提供してくれません。

一般的に、IRRが高くなるほどリスクも高くなります。

収益率の高さだけで投資判断せず、その先にあるリスクを考慮した上で意思決定することが大切です。

２つめは「再投資の現実性」です。これは先ほどの繰り返しになります。

IRRは「複利運用の結果」を示す指標なので、払い戻されたキャッシュフローが、そのままの利率で運用されるという前提で投資収益率を算出します。

しかし現実には、一度払い戻された現金を、同じ利回りで再投資できる機会というのはそうありません。

複数の投資商品の収益率を比較する上でIRRは役立ちますが、その先にある「再投資の可否」も考慮した上で、最終的な投資判断をすることをおすすめします。

IRRが高くても再投資するのが難しい案件より、IRRが多少低かったとしても、再投資が容易な案件を選ぶ方が、投資家が手にする最終リターンは大きくなるかもしれません。

３つめのポイントは「税金」です。

投資案件の中には、キャッシュフロー（利払い）が発生した時点で、課税されるものも少なくありません。

税引前でIRRを計算すると、利払いが毎月行われるような投資案件の収益率が高くなりがちです。

一方、税引き後で計算すると、税を繰り延べられる投資案件（投資期間中に利払いが行われず、運用終了時に元本＋利益が一括で返済されるような案件）が有利になることもあります。

より現実に即したシミュレーションをするためにも、XIRR関数に入力するキャッシュフローの値は「税引き後」にすることをおすすめします。

▼こちらのページで「IRRシミュレーター」が使えます

Googleスプレッドシートはこちらで入手（無料）

次の記事では「DCF法（ディスカウントキャッシュフロー法）」を取り上げます。投資対象の価値を判断する上で役立つ、ファイナンスの入門編です。

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