３分で頭がスッキリするJリート（不動産投資信託）の仕組み

執筆者：川原裕也　

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高層ビル

Jリートという名前は聞いたことがあるけど、どんな内容の商品かわからない。という方向けに、３分程度でJリートの仕組みが理解できるようにまとめます。

私もJリートは良い金融商品だと思っていて、ポートフォリオに加えることで安定性を増すことができると考えています。

Jリートとは？
不動産投資信託の仕組み
リートにはいろいろな種類がある

Jリートとは？

Jリートは別名「不動産投資信託」と呼ばれています。不動産投資信託とJリートは同じ意味だと思って問題ありません。

「投資先を不動産に限定した投資信託」という感じで、プロが不動産投資をおこない、私たちの代わりに運用してくれるものです。

そして、不動産投資の運用から得られた利益は、プロの運用報酬を含めた手数料を差し引いた後に「分配金」として私たち（投資家）に配当してくれます。

Jリートでは「分配金」と呼びますが、これは「配当金」と同じようなもので、決算ごとに、保有不動産の賃料から得た利益を投資家に支払います。

東証REIT市場に上場しているJリートは株式と同様に自由に売買されています。一般的な上場株式と同じように「株価」が付いています。

私たちは株を買うのとおなじ感覚で、証券会社を通じてJリート（が発行している証券）を購入できます。

不動産投資信託の仕組み

Jリートの仕組み

不動産投資信託（Jリート）は「投資法人」という会社の形態をとっています。

しかし、不動産の運用などの実務を行うことは法律で禁止されており、実際の業務はすべて外部に委託しています。

わかりやすく言うと、Jリートはお金が集まった「ただの箱」という感じです。

よって、上記の図のように、Jリートを中心に様々な利害関係者が運用に関わっています。

資産運用会社（スポンサー）

不動産投資家

Jリートと最も関係性が深いのが「資産運用会社」と呼ばれる存在です。

前述のとおり、Jリートは「ただの箱」なので、実際の資産運用の指示（どの不動産に投資するかなど）は資産運用会社が行います。そして大抵、資産運用会社には「スポンサー企業」が出資しています。

例えば、イオンリート投資法人（3292）の資産運用会社は、イオン・リートマネジメント株式会社となっており、この会社はイオン（スポンサー企業）の100％子会社です。

Jリートは資産運用会社に委託報酬を支払います。

資産保管会社・事務受託会社

事務職の女性

「資産保管会社」はJリートが保有する物件やお金の管理業務を行います。いわゆる信託業務と呼ばれるもので、主に信託銀行が担当します。

「事務受託会社」は会計や納税といった、投資法人を運営する上での事務作業を担当します。

資産保管会社と事務受託会社に対して、Jリートは業務委託手数料を支払います。運用コストのようなものですね。

金融機関

Jリートは、投資家から集めたお金を使って不動産に投資します。

しかし、不動産はあまりに高額なのでお金を借りて投資することがほとんどです。

よって、Jリートは銀行をはじめとする金融機関からお金を借りて「投資家から集めたお金＋借りたお金」を使って不動産を購入します。（投資家から集めた資金を元手に、レバレッジをかけて投資する）

融資を受けた金融機関に対しては、借入金の返済と合わせて利息を支払います。

保有物件の資産価値に対する借入金の比率をLTV（Loan to Value）と言います。LTVはJリート投資においても重要な指標の一つです。

あくまでも目安ですが、LTVが40％程度だと低め、50％を超えると高め、60％を超えることはほとんどないという感じです。

LTV60％の場合、保有物件の資産価値1,000億円に対して600億円が借入金でまかなわれているという意味になります。

投資家

「投資家」は私たちのことです。

証券会社を通じて、東証で売買されているJリート（が発行している証券）を購入します。出資の対価として決算ごとに分配金を得ることができます。

株式会社に出資している投資家のことを「株主」といいますが、Jリート（投資法人）に出資している投資家は「投資主」と呼ばれます。

また、Jリートに投資するのは私たち個人投資家だけでなく、機関投資家も同様です。

Jリートでは投資法人債という債券を発行することもできます。投資法人債は一般には出回らないことがほとんどなので、その引受先は機関投資家や金融機関となります。

リートにはいろいろな種類がある

不動産

Jリートの仕組みはどの銘柄も基本的に同じです。

しかし、数あるJリートの銘柄は、それぞれ「投資対象のコンセプト」に違いがあります。

例えば、オフィスビルだけを投資対象としているリートもあれば、ホテル物件に投資するリートもあります。

また、あらゆるジャンルの物件に投資するJリートも存在します。

代表的な不動産物件には、

オフィスビル
レジデンス（賃貸マンション）
物流施設・倉庫
商業施設（ショッピングモールなど）
ホテル

があり、それぞれの物件によってリスク・リターンなどの特性は異なります。

下記の記事では、Jリートの物件ごとの特徴やリスク・リターンをわかりやすく解説しています。あわせてご覧ください。

あわせて読みたい：
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この記事の執筆者

川原裕也執筆者の詳細プロフィール: 右も左もわからない状態で株式投資をはじめ、10年以上が経ちました。その間に、引きこもりになったり、会社を設立したり、いろいろなことがありました。「いい人」がたくさんいる世界の実現が目標です。「人の価値とはその人が得たものではなく、その人が与えたもので測られる」 - アインシュタイン　姉妹サイト「今日の経営」でも記事を書いています。

より良い情報をお届けするため、川原裕也 がメンテナンスを担当いたしました。（2019年1月22日更新）