J-REITの評価で気にしたいFFO倍率を3分で理解できるように解説

Jリートの王様

FFO倍率

J-REITの銘柄分析をする時に使う代表的な指標に「FFO倍率」があります。

FFO倍率は、株式投資で言う「PER」に相当するもので、そのJ-REIT銘柄の割高・割安を判断するとともに、他の銘柄と比較する際にも用いられます。

J-REITは長期的に安定的な分配金収益を得る目的で投資する方も多いと思います。

特に不動産を裏付けとした資産なので、J-REITでFFO倍率などの指標を確認しておくことは株式投資よりもより有効であると考えます。

FFO倍率の計算式

計算

FFO倍率の計算式は以下の通りです。PERの計算式と合わせて載せておきます。

FFO倍率 = 投資口価格(株価) ÷ 1口当たりFFO

PER(株価収益率) = 株価 ÷ 1株当たり利益(EPS)

PERの計算では、その銘柄の1株当たり利益(EPS)を用いますが、J-REIT版のPERであるFFO倍率では、1口あたりFFOを使います。

FFOとは「Funds From Operation」の略です。

わかりやすく言うと、「そのJ-REITが生み出すキャッシュフロー」のことです。

FFO = 当期純利益 + 減価償却費 + (不動産売却損 – 不動産売却益)

1口当たりFFO = FFO ÷ 投資証券発行口数

まず、会計上の利益である「当期純利益」に対して、減価償却費を足し戻します。

減価償却費については後述しますが、一言で言うと「会計上は費用として計上されているが、現実には支払っていない(すでに支払い済み)費用」のことです。

それに、不動産の売却損益を足すことでFFOが計算できます。

FFOを投資証券発行口数で割ったものが「1株当たりFFO」となります。

知っているとお得

1口あたりFFOは自分でも計算できますが、もっと簡単に知る方法があります。

気になるJ-REIT銘柄の公式サイトにアクセスし、「IRライブラリー → 有価証券報告書(PDF)」を確認します。

通常は、有価証券報告書のPDFのはじめの方「①主要な経営指標等の推移」の一覧に、過去のものも含めて1口あたりFFOが記載されています。

例えば、こういった資料(PDF)です。

なぜJ-REITではFFOが重視されるのか

キャッシュフロー

株式投資ではPERが利用され、J-REITではPERと同等の指標としてFFO倍率が用いられます。

そして、その違いは「1株当たり利益」を使うか「1株あたりキャッシュフロー」を使うかの違いです。

J-REITで「利益」ではなく「キャッシュフロー」が重視される理由は、不動産投資は減価償却ありきのビジネスだからです。

減価償却とは?

例えば、1億円の不動産物件を買うとします。

この時、買い主は売り主に1億円を支払うので、買い主にとっては1億円の支出となります。

しかし、会計上のルールとして、不動産のような大型設備は、1億円の購入額を、その年に全額経費にすることができない決まりとなっています。

その不動産の耐用年数が20年の場合、1億円を20回に分けて毎年500万円ずつ経費にしなくてはなりません。これは会計がそのようなルールになっているため仕方のないことです。

これを減価償却といいます。

減価償却によって、仮に1億円の物件を買っても、その年の経費にできるのは500万円だけとなります。

つまり、その時の賃料収入が2,000万円だったとすると、仮に1億円の物件を購入しても、経費(500万円の減価償却費)を差し引いた利益は「1,500万円の黒字」として損益計算書に記載されます。

しかし、現実には物件の購入費用として1億円を支払っているので、財布の中身は賃料収入2,000万円に対して1億円のマイナスですから、「8,000万円の赤字」です。

これが、「会計上の利益」と「キャッシュフロー(財布の中身)」の違いであり、現実的にはキャッシュフローの方が正しいお金の流れを示しています。

◆1億円の物件を買った場合(20年の減価償却)

  • 会計上の利益:1,500万円の黒字
  • キャッシュフロー:8,000万円の赤字

そして、次年度についても計算は変わってきます。

1億円の物件購入費は昨年に支払い終えているので、今年は支出はありません。

しかし、減価償却によって20年に渡り毎年500万円の経費を計上しなくてはならないため、会計上は次年度も500万円の減価償却費を差し引いて「1,500万円の黒字」となります。

一方で、実態に即したキャッシュフローにおいては支出はないため、賃料収入2,000万円はそのまま「2,000万円の黒字」として表れます。

◆2年目以降の決算

  • 会計上の利益:1,500万円の黒字
  • キャッシュフロー:2,000万円の黒字

このように、会計上の黒字とキャッシュフローが大きくずれるのがJ-REITの特徴です。

そして、毎年投資家に支払われる分配金の原資となるのは「賃料収入から生まれたキャッシュフロー」なので、J-REITでは会計上の利益よりもキャッシュフローが重視されるのです。

FFO倍率による投資判断

投資家

FFO倍率は株式投資で言うPERとほぼ同じですので、

  • 倍率が高いほど割高
  • 倍率が低いほど割安

となります。

ただし、FFO倍率が低いのには何かしらの理由があると一歩進んだ考えを持つことも大切です。

例えば、「物件の築年数が古い、大型テナントの退去が決まっている、物件に競争力がない」など何らかのリスクや将来訪れる収益力の低下が、先行して株価下落を招き、株価下落が低いFFO倍率に表れていることもあります。

FFO倍率が低いからといって安易に考えず、その銘柄の中身もしっかりと確認することをおすすめします。

NAV倍率との違い

J-REITの割高・割安を測る指標として、最も重要だと言われているのが「NAV倍率」です。

FFO倍率とNAV倍率の大きな違いは、「収益力に着目しているか?」「純資産に着目しているか?」の違いとなります。

FFO倍率 = 収益力に着目した指標、その銘柄の稼ぐ力によって割安・割高を考える。

NAV倍率 = 純資産に着目した指標、その銘柄の安全度によって割安・割高を考える。

次はNAV倍率についての詳しい説明です。J-REITではこの2つを抑えておくだけでも随分違います。