不動産投資を諦める前に、タテルファンディングの共同投資という方法も

ソーシャルレンディング虎の巻

タテルファンディング

不動産投資に興味を持っている人は多いと思います。

しかし、不動産は高額なものが多く、少なくない頭金を用意したり、銀行からの借入に頼る必要があります。

これまで一度も融資を受けた経験がない人にとっては、借金をして投資をすることに抵抗を感じると思います。また、頭金ゼロの「フルローン」で不動産を買う人もいますが、とてもハイリスクな投資なので個人的にはおすすめはしません。

少ない資金で不動産投資をし、安定した賃料収入を得ることはできないものか。

結論から言うと、TATERU FUNDING(タテルファンディング)のような共同投資の仕組みを活用すると、1口1万円程度から不動産投資を始めることが可能です。

少ない元手から始められるので、まず最初はこうしたファンド出資から始めることをおすすめします。

この記事では、タテルファンディングとJ-REITの違い、ソーシャルレンディングとの違いについてわかりやすくまとめてみたいと思います。

少ない元手で不動産投資をする3つの方法

少ない元手で不動産投資を行うには、現物不動産を所有するのではなく、共同投資という形でファンドを通じて出資する方法があります。

ファンド出資であれば、所有不動産のメンテナンスも代行してくれます。私たちはあくまでも投資家としてお金を出すだけで、ファンドからの分配金収入が得られます。

万が一損失を被った場合でも、その責任は出資額の範囲に限定されます。

基本的な仕組みはすべて同様ですが、少ない元手で不動産投資を行う方法は3つあります。

  • J-REITに投資する
  • タテルファンディングを利用する
  • ソーシャルレンディングを利用する

J-REITに投資する

オフィスビル

J-REITとは「上場不動産投資信託」のことで、上場株式と同様に東京証券取引所で売買できます。

扱いとしては株式と同じような感じで、市場で値付けが行われており、いつでも自由に売買できるのが特徴です。

J-REITには様々な種類があり、ホテルに限定して投資する銘柄や、オフィスビルに限定して投資する銘柄、投資先を限定せず様々な不動産を取得する銘柄などがあります。

利回りは投資口価格(株価)の変動によっても変わるのですが、概ね年率3%~10%の範囲です。(5%前後の銘柄が多い)J-REITの分配金は毎月ではなく年1回または2回にまとめて支払われます。

また、株式投資と同様に市場価格が上昇した時に売却すれば、キャピタルゲイン(売却益)も得られます。

J-REITが持つもう一つの特徴として、特定口座(源泉徴収あり)を選択しておけば基本的に確定申告が不要というメリットもあります。

◆J-REITの特徴
・資産規模が大きく、六本木ヒルズやイオンモールなどの大型物件を、ファンドを通じて間接的に保有できる

・1つのJ-REITで複数の物件を取得し、ポートフォリオを作って運用する(1銘柄買うだけで自動的に分散投資になる)

・運用期間(償還期間)が決められておらず永続的に運用される(いつでも売却可能)

・投資家からの出資額(自己資本)に対して約50%程度の借入をして、レバレッジをかけて物件を取得する

・上場しているため安心感がある

・東証で日々値付けが行われるので資産価値の変動が激しい

J-REITに関する詳細は「Jリートの王様」というページで説明しています。

タテルファンディング

タテルファンディングの物件

TATERU FUNDING(タテルファンディング)とは、東証一部上場企業のインベスターズクラウド(1435)が手がける小規模な不動産私募ファンドです。

インベスターズクラウドは、インターネットを活用したアパート投資事業で大きな成功を納めている会社ですが、その仕組みをより手軽に行えるようにしようと考えられたのが、タテルファンディングです。

タテルファンディングが取得する物件は、1つのファンドにつき1物件のみです。また、取得する物件はインベスターズクラウド社が建設する1棟木造アパートです。

利回りは年率5%程度となっており、償還期限も1年以内の短期のものが多いです。

タテルファンディングの大きな特徴は、

  • 安定性が抜群に高い
  • いつでも換金できる

という安心材料が豊富なことです。前述のJ-REIT、後述のソーシャルレンディングと比較しても、タテルファンディングは最もリスクが低いので初めての方にもおすすめです。

まず「安定性が抜群に高い」理由として、タテルファンディングはレバレッジをかけていません。(借入なし)

また、運営会社のインベスターズクラウドが劣後出資をしてくれるという安心感があります。

タテルファンディングの仕組みは、まず複数の投資家から約70%の資金を集めます。(優先出資)

そして残りの約30%をインベスターズクラウド自身が出資します。(劣後出資)

上記の2つの資金を合わせて、レバレッジを一切かけずに1棟アパートを取得します

毎月発生する分配金は、まず最初に投資家から優先的に支払われる仕組みです。つまり、アパートに空室が発生して予定していた年率5%の賃料が得られない場合でも、まず最初に投資家が5%の賃料を優先的に受け取り、残りを劣後出資のインベスターズクラウド社が受け取る形となります。

また、投資家が損するときはインベスターズクラウドも損をするという「セイムボート出資(運営が同じ船に乗っている出資)」となっていることも、安心材料の一つです。

また、J-REITのように上場しているわけではない「私募ファンド」なので、資産価値の変動は緩やかです。

出資者 出資比率 扱い リスク 利回り
投資家 約70% 優先出資 低い 低い
インベスターズクラウド 約30% 劣後出資 高い 高い

換金性が高い」理由としては、いつでもインベスターズクラウド社から出資金の返還が受けられることです。また、自分自身で第三者に権利を売却することも可能です。

換金の際に手数料なども不要、運用期間中に現金化したい時は、いつでもインベスターズクラウド社が応じてくれるので安心です。

◆タテルファンディングの特徴
・資産規模の小さい私募ファンド

・1つのファンドで1つの一棟木造アパートに投資

・運用期間(償還期間)が決められている(概ね1年以内)

・投資家とインベスターズクラウドの共同出資、自己資本のみで物件を取得するため借入は行わない

・投資家が低リスクの優先出資となり、インベスターズクラウドがリスクの高い劣後出資を引受けてくれる

・運用期間中に換金したい場合はインベスターズクラウドが手数料無料で解約に応じてくれる

1口1万円からですが、申込手数料や解約手数料なども含めてすべて無料なので、手が出しやすい投資案件と言えますね。

ソーシャルレンディング

不動産

ソーシャルレンディングは、最近少しずつ認知度が広がっている新しい投資方法です。

借り手となる事業者と、貸し手となる投資家のマッチングをソーシャルレンディング業者が行います。

国内では、借り手と貸し手を直接結びつけることは法的に難しいため、貸し手となる投資家は、ファンドを経由して借り手に対して融資を行います。

基本的には前述のJ-REITやタテルファンディングと同じで、私募ファンドの扱いとなります。

ソーシャルレンディングがJ-REITやタテルファンディングと大きく違う点は、分配金の源泉が「貸付金に対する利息収入」となっていることです。

投資家からお金を集めてファンドを作り、その資金を不動産事業者などに貸し付けます。

不動産事業者はその資金を使って物件を建設し、第三者に売却して資金の返済を行います。

J-REITやタテルファンディングは、投資家から募ったお金をファンドを通じて物件購入資金に使い、実際にその物件を保有します。

しかし、ソーシャルレンディングは集めたお金を、別の不動産事業者への貸付金に使い、実際には不動産は保有しません。(その代わり、借り手の保有する不動産などを担保に取ります)

また、タテルファンディングが投資家側が優先出資だったのに対し、ソーシャルレンディングは投資家側が劣後出資(正確にはメザニンローン)となる点で大きく異なります。

わかりやすく言うと、タテルファンディングよりもソーシャルレンディングの方がハイリスク・ハイリターンだということです。

また、ソーシャルレンディングの案件は「約70%を銀行借入(シニアローン)、約30%を投資家からの借入(メザニンローン)」となっていることが多いため、貸付先の事業者や、ソーシャルレンディング業者は一切出資してくれません。

シニアローン = 優先的に返済が受けられる貸付(ローリスク・ローリターン)

メザニンローン = 返済が劣後する貸付(ハイリスク・ハイリターン)

その代わり、利回りは年率10%を越えるものもあり、J-REITやタテルファンディングと比較して高利回りです。

ただし、案件の中には上場企業の保証がついたものや、十分な担保があるものもあるため、一概にハイリスク・ハイリターンとはいえず、案件によってまちまちと言ったところです。

◆ソーシャルレンディングの特徴
・資産規模の小さい私募ファンド

・1つのファンドで複数の事業者に貸付

・分配金の源泉となるのは貸付先事業者からの利息収入

・物件を保有しない代わりに貸付先の担保を取ることで保全性を高めている

・運用期間(償還期間)が決められている(概ね数ヶ月~36ヶ月以内)

・投資家が劣後借入(メザニンローン)を担当することが多くハイリスク・ハイリターン

・原則として運用期間中の換金はできない

管理人の評価

管理人の評価

J-REIT、タテルファンディング、ソーシャルレンディングの3つを比較しました。

いずれもメリット・デメリットがあり、どれが一番良いとは言い切れません。

あくまでもざっくりとした意見となりますが、初心者の方や初めて不動産投資を行う人は、タテルファンディングが最も低リスクで安心できるのではないかと思います。

利回りの安定性、資産の保全性、運用期間の短さなども含めてタテルファンディングは安心できます。

最も一般的に知られているのはJ-REITです。J-REITは大型物件に投資することや、上場していることから運用の透明性は高いのですが、株式市場で売買されるため、値動きがあります。

日々値動きが変わるので、市況が悪くなると株価(投資口価格)が下落し、含み損を抱えてしまうリスクがあります。

ソーシャルレンディングは案件によりけりです。

保証がついた低リスクな案件もあれば、投資経験者向けのハイリスク・ハイリターンな案件もあるため、注意が必要です。

次の記事は、「毎月分配型、ラッキーバンクの担保付き不動産投資は本当に安心?」です。