ガイアファンディングに投資して大丈夫?アメリカ不動産に特化したソーシャルレンディング

ソーシャルレンディングの教科書

ガイアファンディング

ガイアファンディングはアメリカの不動産投資に特化したソーシャルレンディング業者です。

業界最大手のマネオのプラットフォームを活用し、成立ローン残高を確実に積み上げている実績からも、多くの投資家から支持されていることが伺えます。

ソーシャルレンディングはリスクがある投資ですが、海外不動産への投資となるとその危険性はさらに大きくなります。

とはいえ、リスクに対するリターンが大きいこともガイアファンディングの魅力。期待利回りは10%に達する案件もあり、ソーシャルレンディングの中でもその利回りの高さは目立ちます。

今回は、海外不動産投資に特化したガイアファンディングについて、詳しくまとめてみたいと思います。

高利回りでもデフォルト率0%

急上昇

ガイアファンディングは、記事執筆時点(2017年3月)で302件の貸付件数があります。

そのうち、返済中の案件が202件で残り82件は無事にプロジェクトを終了し、応募した投資家がリターンを得られたことになります。

つまり、現時点でのデフォルト率は0%となっており、安全かつ高い利回りを確保できるソーシャルレンディング業者として認められている状況です。(もちろん、将来的に返済遅延や貸し倒れが起こらないとは言い切れませんが)

貸し倒れがないことは嬉しいことなのですが、ネットの口コミによると、「運用期間18ヶ月の案件を3ヶ月で早期償還してきた」こともあるとのこと。

ガイアファンディングの融資先となるアメリカの不動産事業者は、借りたお金を使って不動産物件を建設、または販売在庫を取得し、それを販売します。そして、販売から得た売上を原資として借入金の返済をするという仕組みとなっています。

そのため、物件が予定よりも早く売れた場合は、繰上償還されることもあります。もちろん、物件が早く売れるというのは借り手の事業が順調という証拠ですから、投資家としては喜ばしいことだと思います。

ソーシャルレンディングには数多くの案件があるので、早期償還され投資資金が戻ってきたら、また別のプロジェクトに投資を行えば問題ありません。

為替ヘッジで利回りが安定

外国為替の両替

ガイアファンディングのほとんどの案件は「為替ヘッジあり」となっています。

「為替ヘッジあり」ということはつまり、投資収益に為替リスクが発生しないことを意味します。

通常、海外不動産などに投資すると、日本円から米ドルなどの外貨に両替をして投資をし、収益の回収時には再び米ドルから日本円に両替をすることになります。

この間に、為替が大きく円高に動いてしまうと、現地では問題なく収益が得られていても、両替のタイミングで為替差損が発生し、期待利回りを得られない可能性があります。

こうしたリスクを避けるため、一定のコストを支払って為替リスクを回避することを「為替ヘッジ」といいます。

為替ヘッジありの案件を選択することで、円高・円安に関係なく、期待した利回りを得ることが可能です。

ガイアファンディングは運用期間が長めの案件が多いので、個人的には為替ヘッジありの案件で少しでもリスクを回避しておくことをおすすめします。

担保評価に為替ヘッジは適用されない

注意点として、物件の担保評価に為替ヘッジは適用されないことも頭に入れておく必要があります。

為替ヘッジありの案件を選ぶことで、利回り(期待収益)は安定します。

しかし、プロジェクトを組成する段階で担保評価をし、「1億円の担保評価がある物件だ」と認定されても、担保評価に為替ヘッジはかけられないので、円高になると為替の影響で担保評価額が9,000万円に目減りする可能性があります。

円ベースでの担保評価額が下がっても、ドルベースでの担保価値は変わりません。また、担保が重要となってくるのは貸し倒れが起こった場合に限られます。

この点については、さほど神経質になる必要はないと思いますが、頭の片隅には入れておきたい知識です。

すべての案件に不動産担保を設定

不動産投資

ガイアファンディングの大きな特徴として、すべての案件に不動産担保が設定されていることがあげられます。

抵当権の順位については、1番抵当もあれば2番抵当もありますが、余裕を持った担保評価となっているプロジェクトが多いので安心です。

中には、担保物件完成後の予定評価額が9億円の案件に「1番抵当」を付けて、8,360万円の募集をしているプロジェクトもありました。こうした案件は非常にリスクの低いおすすめ案件といえます。

一方で、募集金額に対して完成後の予定評価額が満たない案件も存在します。万が一のトラブルを避けるためにも、担保価値がどれくらいの割合で設定されているのかについては、しっかりと確認しておく必要があります。

また、類似のソーシャルレンディング業者であるアメリカンファンディングが「Zillow(全米No.1の不動産評価サイト)」などの中立的な方法で担保評価を行っているのに対して、ガイアファンディングはあくまでも独自評価となる点に注意が必要です。

また、未完成の開発案件に対して融資をするため、完成後に当初予定していた担保価値が得られるのか?という点もリスクの一つではあります。

ガイアファンディングとアメリカンファンディングの違い

ガイアファンディングとアメリカンファンディングの比較

同じくマネオマーケットのプラットフォームで運営しているソーシャルレンディングに「アメリカンファンディング」があります。

どちらも米国不動産に投資するソーシャルレンディングなのですが、比較してみると若干違いがあります。

項目 / 業者名 ガイアファンディング アメリカンファンディング
代表者 台湾人 日本人
成立ローン総額 多い 少ない
1案件あたり募集額 3,000万円以下 600万円以下
担保評価 独自鑑定 Zillow等
案件の利回り より高い 高い
運用期間 より長い 長め

ガイアファンディングの代表者はケルビン・チウ氏という台湾人です。(日本法人は共同経営者として代表取締役 倉石灯 氏という日本人が担当) 一方で、アメリカンファンディングは日本人経営の会社なので安心感があります。

1件あたりの募集額で比較しても、ガイアファンディングがやや大きめであるのに対し、アメリカンファンディングは募集額が小さいです。つまり、両者が取り扱っている物件の価格や種類が異なっています。

詳細についてはなんとも言えませんが、管理人が見る限り

  • ガイアファンディング:新規物件の建設資金の調達
  • アメリカンファンディング:中古物件の取得資金の調達

の違いがあるように思います。

その理由として、アメリカンファンディングが全米No.1の不動産評価サイト「Zillow」などを使って算出しているのに対し、ガイアファンディングは「担保物件の完成後の予定評価額(BPO = Broker Price Opinion)」による独自評価を行っているからです。

あくまでも私の感想ですが、ガイアファンディングの方がリスク・利回りともにアメリカンファンディングより高めという印象があります。

ガイアファンディングが倒産した場合

投資の失敗

プロジェクト単位のリスクは、投資案件を分散するなどして投資家の側でリスク低減ができます。

しかし、ガイアファンディング自体が倒産してしまった場合はどうなるのでしょうか。

本来、顧客の預かり資産と自社の資産は、銀行口座などを分けて分別管理するのが普通です。

つまり、ガイアファンディングの経営が悪化して資金が底をついても、顧客の資産は別の銀行に預けられているため無傷です。

しかし、本当に分別管理が徹底されているかというと、やや不透明な部分があることも事実です。

下記は、業界大手のmaneo(マネオ)や、アメリカンファンディングなどにも記載されている共通のリスク説明ですが念のため。

.ガイアファンディング社の倒産リスク
お客様が匿名組合契約に基づきガイアファンディング社に出資したお金はガイアファンディング社の資産となりますので、ガイアファンディング社が倒産した場合、お客様が出資したお金が返ってこないおそれがあります。

お客様には、ローンファンドへの出資申込みに先立ってアメリカンファンディング社に資金を預け入れていただきますが、ガイアファンディング社が倒産した場合、お客様が預けたお金が返ってこないおそれがあります。
(ガイアファンディングより)

可能性は極めて低いと思いますが、リスクがゼロではない以上、大きなお金をガイアファンディングに集中させることは避けるべきでしょう。

税金や確定申告について

税金と確定申告

ガイアファンディングを通じて得た利益は、約20%の源泉徴収を引いた上で支払われます。分配金は雑所得として、総合課税の対象となります。

しかし、源泉徴収後の支払いとなるため、給与所得と退職所得以外の所得の合計が20万円以下の場合は、基本的に確定申告は不要です。

もちろん、分配金の年間収入が20万円以下の場合でも、確定申告をすることでメリットがある場合もあります。

例えば、ガイアファンディングで利回り10%の案件に年間200万円以上を投資する方であれば、年間の分配金が20万円を越える可能性があります。

ソーシャルレンディングで一定規模の運用を行う方は、確定申告を視野に入れておく必要性があります。最も、確定申告はそれほど難しい作業ではないので、慣れてしまえば手続きは難しくありません。

ソーシャルレンディングの税金と確定申告については、下記の記事を参照してください。

管理人の評価

米国不動産の高利回り案件で順調にローン成立額を築いているガイアファンディング。

ソーシャルレンディングの中でも利回りが高いので、投資家にも注目されています。

すべての案件に担保が設定されていたり、為替ヘッジが付けられているなどの安心材料も豊富です。

しかし、経営者が外国人であることや完成前物件への投資案件も多いことから、ややハイリスクハイリターンなソーシャルレンディング業者だと感じます。

最も、これまでの実績の中でデフォルトを1度も起こしていないことも事実なので、投資収益率を上げるためにもリスクの取れる範囲で、運用資金を投入する価値が十分にある業者だと思います。

次の記事は、「maneo(マネオ)のリスクと安全性を考察、利回り8%の運用結果を公開」です。