アメリカンファンディングの評判は?担保付きで高利回りの米国不動産投資を実現

ソーシャルレンディングの教科書

アメリカンファンディング

高利回りの米国不動産に担保付きで投資できる「アメリカンファンディング」は、ローン総額を着実に積み上げているソーシャルレンディング業者です。

ソーシャルレンディング業者としての規模は小さいものの、業界最大手のmaneo(マネオ)のプラットフォームを使っているため、安心感があります。

利回りだけを見ると評価できそうですが、リスクや危険はないのか、怪しい会社ではないのか?など気になる部分がありましたので調査しました。

高利回りの海外不動産投資を実現

アメリカの不動産

アメリカンファンディングは、主に米国不動産事業者に融資することを目的としたソーシャルレンディングです。

「111 Capital, Inc.」というアメリカの不動産投資会社の日本法人が「アメリカンファンディング株式会社」となります。

そして、このアメリカンファンディング株式会社とマネオマーケットが提携して誕生したのがソーシャルレンディングの「アメリカンファンディング」というわけです。

アメリカの「111 Capital, Inc.」は角内 創 氏という日本人が代表を務めている会社です。実は「111 Capital, Inc.」は以前から独自に111ソーシャルレンディングというサービスを展開していました。

しかし、111ソーシャルレンディングがそれほど盛り上がらなかったため、業界大手のマネオと提携してアメリカンファンディングでローンを募集した方が得策だと判断したのだと思います。

ソーシャルレンディングの仕組みとしては、「アメリカンファンディング → 海外関連会社(米国不動産事業者への融資を行う会社) → 借り手(米国不動産事業者)」となります。

現地の国不動産事業者の事業収益を返済原資として、毎月安定的な金利収益を狙うソーシャルレンディングです。

1案件の募集金額が小さい

小さい金額

アメリカンファンディングの特徴として、1プロジェクトあたりの募集額が小さいことがあげられます。

ソーシャルレンディングでは、1案件で億単位の資金を募集する投資プロジェクトも少なくありません。

しかし、アメリカンファンディングは1案件あたり600万円以下の資金を少しずつ積み重ねている印象です。

規模が小さい案件というのは、それだけ参加者も少なくなるので怖いですが、記事執筆時点(2017年3月)では、アメリカンファンディングでは返済遅延や貸し倒れは1件も起こっていません。

すべての案件で担保を設定

分析

アメリカンファンディングが取扱う案件は、すべて担保付き案件です。担保が設定されている場合、万が一貸し倒れが起こっても担保を売却することで投資金額の回収を図ることができます。

ソーシャルレンディングにおける一番の問題である「貸倒れ」が起こったとしても、不動産を担保に取っていますので無担保での貸付案件に比べると事故率をかなり低く抑えることが可能となります。

尚、Loan to Value(貸付比率)は、当社での不動産デューデリジェンス評価額の80%以下に抑え、回収可能性を高く保つような貸付案件を投資家の皆さまにご案内しております。

その他にも、ひとつのローンファンドから複数(2件以上)の借り手に貸付を行うことで投資対象を分散し、リスクを分散させています。
(アメリカンファンディングより)

アメリカンファンディングでいくつかのプロジェクトを確認してみましたが、担保には1番抵当の案件と2番抵当の案件がありました。

2番抵当の案件の場合、万が一の貸し倒れで融資額を回収できなくなるリスクが高まります。

しかし、アメリカンファンディングでは2番抵当の案件についても「1番抵当の残債がどれくらいか」を示しており、良心的です。(1番抵当の残債がわかると、2番抵当でも回収の実現可能性が判断しやすい)

また、抵当権の順位に限らず十分余裕のある担保設定が行われていると感じました。

担保評価も「Zillow評価」を採用しているため、よくも悪くも中立的な判断ができます。

Zillowは、アメリカでは知らない人はいないくらい有名な、全米シェアNo.1の不動産の評価サイトです。

私自身、ソーシャルレンディングをやる前からZillowについては知っていましたので、担保評価額も信頼できます。

一部のプロジェクトでは、「Redfin」と「Zillow」の担保評価の中間値を使っています。RedfinはZillowほど有名ではありませんが、Zillowと同じくアメリカで知名度の高い不動産評価サイトで、最も正確なデータを保有していると言われています。

2件以上の案件に分散投資しているとありますが、これはソーシャルレンディングで良くある手法で「1件目:募集額の9割」「2件目:募集額の1割」と偏った分散が大きいため、あまりあてにはなりません。

やはり、ソーシャルレンディングでは投資家自身が複数のプロジェクトに分散投資をしてリスク低減を図る必要があります。

為替ヘッジありで安定した利回りを確保

外国為替の両替

ソーシャルレンディングの海外投資では「為替」の影響を気にする必要があります。

為替レートが円安になると利回りも上振れしますが、円高になると想定利回りを確保できない可能性があるからです。

しかし、アメリカンファンディングの案件は、基本的にすべて「為替ヘッジあり」案件となっているため、為替レートの変動に関係なく安定した利回りが確保できます

為替レートで唯一気をつけなければならないのが、「不動産鑑定評価額が変わる可能性がある」ということです。

不動産鑑定評価額は円換算で算出されているため、もし運用中に大幅な円高が来た場合、円ベースで考えると当初設定した水準の担保価値がなくなる可能性があります。

もっとも、担保が重要となるのは確率としては極めて低い「貸し倒れ」が発生した場合の話なので、大きな不安要素にはなりません。

その他、「担保価値はいつ時点のものなのか?」についても書いてもらえると、投資家としてはより安心できるなと感じますが、これは今後の改善に期待ですね。

アメリカンファンディングが破綻したらどうなるの?

疑問

アメリカンファンディングに投資する上で気をつけたいリスクのひとつに、アメリカンファンディング自身の破綻があります。

通常、顧客資産は分別管理されており、もしアメリカンファンディングが倒産しても預けた資産には影響がないのですが、これもどの程度信頼できるのかは評価が難しいところです。

下記は、業界大手のmaneo(マネオ)や、同じくマネオのプラットフォームで運営されているガイアファンディングなどにも記載されているリスク説明ですが念のため。

.アメリカンファンディング社の倒産リスク
お客様が匿名組合契約に基づきアメリカンファンディング社に出資したお金はアメリカンファンディング社の資産となりますので、アメリカンファンディング社が倒産した場合、お客様が出資したお金が返ってこないおそれがあります。

お客様には、ローンファンドへの出資申込みに先立ってアメリカンファンディング社に資金を預け入れていただきますが、アメリカンファンディング社が倒産した場合、お客様が預けたお金が返ってこないおそれがあります。
(アメリカンファンディングより)

プラットフォームを提供している、業界最大手のマネオにも書かれていることなので、それを反映した形なのだと思いますが、アメリカンファンディングの危険性のひとつとして頭に入れておく必要はあります。

税金や確定申告について

税金と確定申告

アメリカンファンディングで毎月受け取れる利息収入は、約20%の源泉徴収が行われて支払われます。

その代わり、給与所得と退職所得以外の所得の合計が20万円以下の場合は、基本的に確定申告は不要です。

分配金は雑所得として、総合課税の対象となります。

ソーシャルレンディングで「利回り10%の案件に年間200万円」程度の規模感で投資をしている方で、年間20万円の分配金に達するイメージです。

アメリカンファンディングは利回りが高いため、投資金額が200万円以上となる方は、確定申告を視野に入れた運用を行う必要があります。

もちろん、分配金の年間収入が20万円以下の場合でも、確定申告をすることでメリットがある場合もあります。

ソーシャルレンディングの税金と確定申告については、下記の記事を参照してください。

管理人の評価

管理人の評価

利回りが高く、為替ヘッジや担保が付いているという点で安心感があります。

しかし、アメリカンファンディングに限らず、最終的な融資先が海外になることに対してリスクがあることも事実なので、その点には注意が必要です。

アメリカンファンディングを運営している「111 Capital, Inc.」は、2006年から米国で不動産投資を行っている実績があります。

また、十分な担保を設定していることや、担保評価の算出にZillowという全米No.1の不動産評価サイトを使っていることから、中立性も保たれていると感じます。

最後に、米国不動産全体に言える懸念点を1つだけまとめておきます。

アメリカでは規制緩和が終了し、ようやく利上げモードに入りました。

アメリカの政策金利が上がるということは、アメリカンファンディングのような米国への投資プロジェクトは今後、利回りが高まる期待があります。

その一方で、不動産事業者にとっては資金調達コストが高まり、利息の支払いが増えるので、デフォルトリスクが高まります。こうした点も考慮しつつ、「利回り」と万が一の「保全性」をしっかりと確認し、分散投資を行っていく戦略が求められます。

次の記事は、「【シミュレーターあり】利回りとは?株や不動産・債券の収益率がわかる記事」です。